قانون نوسازی بافت فرسوده و حقوق مالکان خارجی ترکیه ۲۰۲۶

بازسازی بافت‌های فرسوده و طرح‌های نوسازی و تبدیل شهری (Kentsel Dönüşüm) در ترکیه طی سال ۲۰۲۶ با سرعت بی‌سابقه‌ای در حال اجراست. اصلاحات بنیادین مجلس ترکیه در قانون شماره ۶۳۰۶ (اصلاح شده بر اساس قانون ۷۴۷۱) تغییر بزرگی در فرآیند تخریب و نوسازی املاک ایجاد کرد؛ به طوری که شرط موافقت مالکان از اکثریت دو سوم (۲/۳) به اکثریت ساده ۵۰ درصد به علاوه یک (۵۰٪ + ۱) کاهش یافته است.

این تغییر قانونی پیامدهای بسیار مهمی برای مالکان و سرمایه‌گذاران خارجی ملک در استانبول به همراه دارد: اگر ساختمان شما به عنوان «ساختمان پرخطر» (Riskli Yapı) تشخیص داده شود چه اتفاقی برای سند تاپوی شما می‌افتد؟ چگونه متراژ و ارزش ملک خود را در مذاکره با شرکت‌های ساختمانی حفظ کنید؟

در این راهنمای تخصصی سال ۲۰۲۶ از دپارتمان وکلای حقوقی موسسه بین‌المللی غرس (GARS Consulting)، الزامات قانونی و نحوه صیانت از دارایی‌های ملکی در فرآیند تبدیل شهری تشریح می‌گردد.

۱. اصل اکثریت ۵۰٪+۱ و خطر مزایده سهم مالکان معترض

برای هدم ساختمان و بستن قرارداد با پیمانکار، موافقت بیش از ۵۰ درصد سهامداران عرصه (Arsa Payı) کافی است.
وضعیت مالک غایب یا معترض: چنانچه مالک خارجی پس از ابلاغ رسمی ظرف مهلت ۱۵ روزه قانونی قرارداد تایید شده توسط اکثریت را امضا نکند، سهم وی از طریق مزایده عمومی رسمی (Açık Artırma) به سایر مالکان یا وزارت شهرسازی فروخته می‌شود! بنابراین حضور وکیل در این مرحله حیاتی است.

۲. مراحل اداری تبدیل شهری در ترکیه

درخواست کارشناسی خطر: حتی یک نفر از مالکان می‌تواند مستقلاً دستور نمونه‌برداری بتن و آزمایش زلزله بدهد.
ثبت شأن ریسک در سند تاپو: مهلت ۱۵ روزه برای اعتراض فنی به گزارش.
دستور تخلیه اجباری (۶۰ + ۳۰ روز): قطع انشعابات آب، برق و گاز در صورت عدم تخلیه.
تنظیم قرارداد رسمی ساخت در دفترخانه (نوتر): قرارداد رسمی مشارکت در ساخت با ضمانت‌نامه‌های معتبر.
تحویل سند تاپوی نوساز و مقاوم در برابر زلزله.

۳. حقوق مالکان خارجی: کمک هزینه اجاره و معافیت‌های مالیاتی

کمک هزینه ماهانه اجاره (Kira Yardımı): مالکان خارجی نیز مانند شهروندان ترک حق دریافت کمک هزینه اجاره ماهانه دولتی در طول مدت ساخت را دارند.
معافیت ۱۰۰٪ از مالیات سند (Tapu Harcı): عدم پرداخت ۴ درصد عوارض انتقال سند در پروژه‌های تبدیل شهری.