مجوز اجاره توریستی املاک و قانون ۷۴۶۴ ترکیه ۲۰۲۶

۱. مبانی حقوقی و چارچوب قانون شماره ۷۴۶۴ در سال ۲۰۲۶

دولت ترکیه در راستای ساماندهی بازار اجاره مسکن، رفع رقابت نابرابر با هتل‌ها، جلوگیری از فرار مالیاتی و تأمین امنیت عمومی، قوانین سفت‌وسختی را در این حوزه به اجرا گذاشته است. اسناد قانونی مبنا عبارتند از:

1. قانون شماره ۷۴۶۴: مصوب روزنامه رسمی شماره ۳۲۳۵۷ پیرامون اجاره مسکن برای مقاصد توریستی و اصلاح برخی قوانین (Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Hakkında Kanun).
2. آیین‌نامه اجرایی روزنامه رسمی شماره ۳۲۴۱ chickens: ناظر بر نحوه درخواست از طریق پرتال دولت الکترونیک (e-Devlet)، ضوابط ایمنی آتش‌نشانی، استانداردهای پلاک‌های شناسایی و اختیارات بازرسان استانداری.
3. قانون اعلام هویت مسافران شماره ۱۷۷۴ (Kimlik Bildirme Kanunu): که مالک را مکلف می‌سازد مشخصات شناسنامه‌ای و گذرنامه‌ای تمامی مهمانان را پیش از نیمه‌شب همان روز در سامانه آنلاین اداره امنیت (KBS) به ثبت برساند.
4. اصلاحیه قانون تملک آپارتمان‌ها شماره ۶۳۴ (Kat Mülkiyeti Kanunu): که حق وتوی کامل به مالکان واحدهای ساختمانی در برابر هرگونه فعالیت توریستی روزانه داده است.

مرز تعیین‌کننده قانون «قاعده ۱۰۰ روز» است. هر نوع اجاره‌نامه مسکونی با مدت زمان ۱۰۰ روز یا کمتر، طبق تصریح ماده یک قانون، اجاره توریستی تلقی شده و مشمول نظارت وزارتخانه است. تنظیم قراردادهای دستی کوتاه‌مدت به قصد فرار از این مجوز، مصداق جعل و فریب مالیاتی بوده و مشمول مجازات‌های سنگین خواهد بود.

۲. راهنمای گام‌به‌گام و اداری اخذ پروانه اجاره توریستی

برای قانونی‌سازی یک واحد مسکونی و فعالیت تجاری بدون ریسک، طی کردن مراحل اداری زیر الزامی است:

گام ۱: بررسی نوع سند و پایان‌کار مسکونی (Kat Mülkiyeti / İskan)

ملک باید در سند تاپو دارای کاربری مسکونی (Mesken) باشد و سند مالکیت قطعی (Kat Mülkiyeti) یا ارتفاقی دارای پایان‌کار رسمی (İskan) داشته باشد. برای دفاتر اداری، املاک تجاری یا زمین‌های زراعی مشاع، امکان دریافت این پروانه وجود ندارد.

گام ۲: اخذ رضایت ۱۰۰٪ تمامی مالکان ساختمان (Oybirliği)

در ساختمان‌های مسکونی معمولی، مالک باید مجمع عمومی ساختمان را تشکیل داده و رضایت کتبی و محضری تک‌تک مالکان (۱۰۰٪ آراء) را دریافت نماید. حتی مخالفت یک مالک مانع صدور مجوز خواهد شد. همچنین در صورتی که بیش از ۳ واحد در یک ساختمان متعلق به یک فرد باشد، حداکثر برای ۲۵٪ کل واحدهای آن مجتمع می‌توان مجوز گرفت.

گام ۳: استثناء برج‌ها و مجتمع‌های لوکس (Rezidans İstisnası)

قانونگذار مجتمع‌های مسکونی باکیفیت و هتل‌آپارتمان‌ها (Yüksek Nitelikli Konutlar) را که دارای خدماتی چون پذیرش ۲۴ ساعته (Resepsiyon)، انتظامات، نظافت مرکزی، استخر و سالن ورزشی هستند، از شرط رضایت تک‌تک همسایگان معاف کرده است؛ به شرط آنکه در «اساسنامه مدیریت مجتمع» (Yönetim Planı) ثبت‌شده در اداره تاپو، امکان اجاره روزانه صراحتاً درج شده باشد.

گام ۴: ثبت درخواست آنلاین در درگاه دولت الکترونیک (e-Devlet)

ارسال مدارک تنها از طریق سامانه وزارت فرهنگ و گردشگری در e-Devlet و توسط مالک یا وکیل رسمی دادگستری انجام می‌شود. مدارک کلیدی شامل:

• تصویر سند رسمی تاپو (Tapu Senedi).
• صورتجلسه محضری رضایت همسایگان یا اساسنامه مجتمع رزیدنس.
• شماره مالیاتی فعال مالک در ترکیه و مشخصات حساب بانکی رسمی.
• تاییدیه تجهیزات ایمنی حریق (کپسول استاندارد، سنسور دود و نقشه فرار).

گام ۵: بازرسی حضوری بازرسان وزارتخانه و نصب پلاک فلزی

پس از تایید اولیه مدارک، بازرسان اداره گردشگری استان از محل ملک بازدید به عمل می‌آورند. در صورت رعایت نظافت، تعداد تخت‌ها و تجهیزات اطفاء حریق، «سند مجوز» صادر و پلاک فلزی برنجی بارکددار (QR Code) تحویل داده می‌شود که باید کنار درب ورودی آپارتمان پیچ و نصب گردد.

گام ۶: اتصال به سامانه امنیتی پلیس (KBS)

بلافاصله پس از نصب پلاک، مالک با مراجعه به دایره امنیت پلیس محله یا فرماندهی ژاندارمری، حساب کاربری سامانه گزارش هویت (KBS) را فعال می‌کند تا مشخصات مسافران خارجی بلافاصله پس از ورود ثبت سیستم امنیتی شود.

۳. جدول هزینه‌های قانونی، عوارض و جرایم نقدی سال ۲۰۲۶

هزینه‌های قانونی دریافت مجوز در برابر خسارت‌های ویرانگر فعالیت غیرقانونی در جدول زیر آورده شده است:

۴. پرونده واقعی: رفع توقیف واحدهای رزیدنس در بیلیک‌دوزو استانبول

پیش‌زمینه پرونده:

یک سرمایه‌گذار خارجی (س.خ) دو واحد آپارتمان مبله در یک برج مسکونی مدرن در منطقه بیلیک‌دوزو استانبول خریداری و از طریق یک واسطه محلی در سایت Airbnb به گردشگران خارجی اجاره می‌داد.

بحران و اخطاریه پلمب:

در بهار سال ۲۰۲۶، در پی گشت مشترک پلیس گردشگری و بازرسان وزارت فرهنگ، آگهی‌های اینترنتی شناسایی و با ورود به آپارتمان‌ها، مسافران ثبت‌نشده مقیم واحد صورتجلسه شدند. برای هر آپارتمان ۱۰۰ هزار لیر (مجموعاً ۲۰۰ هزار لیر) جریمه صادر و ابلاغ شد که اگر ظرف ۱۵ روز مجوز قانونی اخذ نشود، جریمه به ۵۰۰ هزار لیر به ازای هر واحد افزایش یافته و درهای آپارتمان پلمب خواهند شد.

مداخله تیم وکلای شرکت غرس:

1. استخراج اساسنامه برج: وکلای غرس با مراجعه به اداره تاپو، اساسنامه رسمی مجتمع (Yönetim Planı) را استخراج و اثبات نمودند که این پروژه مشمول ماده ۳ و تبصره مجتمع‌های باکیفیت برتر (Yüksek Nitelikli Konutlar) است.
2. حذف شرط رضایت ۳۵۰ همسایه: با استناد به این معافیت قانونی، لزوم اخذ امضاء از صدها مالک دیگر مجتمع به طور کامل منتفی شد.
3. تطبیق فوری ضوابط ایمنی: تیم فنی غرس ظرف ۴۸ ساعت کپسول‌های استاندارد، سنسورهای مونوکسید و برچسب‌های فرار را نصب و تاییدیه مهندسی را اخذ کردند.
4. اخذ مجوز و اتصال به KBS: درخواست در درگاه e-Devlet نهایی شد و ظرف ۷ روز کاری مجوزهای رسمی و پلاک‌های فلزی بارکددار تحویل و سامانه پلیس برای موکل فعال گردید.

نتیجه دادرسی:

دستور پلمب و تشدید جریمه‌ها لغو شد، پلاک‌های قانونی نصب گردید و این واحدها اکنون با بازدهی خالص ارزی سالانه ۱۱.۵٪ و بدون هیچ‌گونه ریسک حقوقی یا مالیاتی به فعالیت سودآور خود ادامه می‌دهند.

۵. دام‌های شایع و راهکارهای پیشگیرانه شرکت غرس

سرمایه‌گذاران خارجی در معاملات اجاره روزانه اغلب در این گرداب‌ها گرفتار می‌شوند:

دام ۱: ادعای اجاره عادی با قراردادهای کاغذی زیر ۱۰۰ روز

• خطر: برخی مالکان قرارداد اجاره دستی یک‌ماهه تنظیم کرده و مدعی اجاره عادی می‌شوند. قانون ۷۴۶۴ به صراحت هر اجاره‌ای تا سقف ۱۰۰ روز را گردشگری می‌شناسد و با رد قراردادهای صوری، جریمه‌های سنگین اعمال می‌کند.
• راهکار غرس: شفاف‌سازی کامل مسیر سرمایه‌گذاری: یا اخذ مجوز توریستی رسمی با پلاک وزارتخانه، یا انعقاد قرارداد اجاره سالانه ثبت‌شده در سامانه دولت الکترونیک.

دام ۲: اجاره غیرمجاز توسط مستأجر اصلی (Sub-leasing)

• خطر: مالک خانه را سالانه به فردی اجاره می‌دهد و مستأجر بدون اطلاع مالک، آن را در سایت‌های توریستی اجاره روزانه می‌دهد. قانون مالک را متضامناً مسئول شناخته و جریمه نقدی برای مالک صادر می‌شود.
• راهکار غرس: تنظیم قراردادهای اجاره محکم با تصریح ممنوعیت واگذاری به غیر با ضمانت اجرای فسخ فوری قرارداد و جریمه خسارت سنگین علیه مستأجر متخلف.

دام ۳: اهمال در ثبت نام مسافران در سیستم KBS

• خطر: تاخیر چند ساعته در ارسال اطلاعات گذرنامه به سرورهای پلیس، مشمول جرایم سنگین نقدی شده و می‌تواند مالک را در مظان اتهام اسکان افراد تحت تعقیب قرار دهد.
• راهکار غرس: ایجاد پروتکل نرم‌افزاری خودکار جهت اسکن پاسپورت مهمانان در بدو ورود و اتصال آنلاین به وب‌سرویس پلیس امنیت.

۶. جدول مقایسه‌ای الگوهای اجاره ملک در ترکیه ۲۰۲۶

۷. پرسش‌های متداول درباره مجوز اجاره توریستی

پ۱: آپارتمان من در یک ساختمان عادی است، اگر فقط یک همسایه مخالفت کند تکلیف چیست؟

طبق صریح قانون ۷۴۶۴، برای آپارتمان‌های عادی شرط رضایت ۱۰۰٪ اجباری است؛ بنابراین در صورت عدم امضای حتی یک مالک، وزارتخانه اجازه صدور مجوز را ندارد. تنها املاک واقع در مجتمع‌های دارای اساسنامه خاص (رزیدنس‌ها) و ویلاهای مستقل از این قید مستثنی هستند.

پ۲: آیا سایت‌های Airbnb و Booking آگهی‌های فاقد مجوز در ترکیه را مسدود می‌کنند؟

بله. به موجب پروتکل مشترک میان وزارت گردشگری و سازمان فناوری اطلاعات ترکیه (BTK)، این پلتفرم‌ها ملزم به درج شماره مجوز رسمی هستند و در صورت عدم ارائه شماره، آگهی بلافاصله فیلتر و حذف می‌گردد.

پ۳: آیا اخذ مجوز اجاره توریستی بر اقامت ملکی من اثر منفی دارد؟

خیر، حق مالکیت شما پابرجا خواهد بود؛ اما اگر اقامت شما بر اساس سکونت واقعی در همان آپارتمان صادر شده باشد، اجاره دادن دائمی آن به گردشگران می‌تواند در زمان تمدید اقامت ملکی، در اداره مهاجرت شک‌برانگیز شود. تفکیک ملک مسکونی از ملک سرمایه‌گذاری پیشنهاد می‌شود.

پ۴: آیا می‌توانم از طریق وکیل شرکت غرس بدون حضور در ترکیه مجوز بگیرم؟

بله. با اعطای وکالت‌نامه رسمی در کنسولگری ترکیه، وکلای شرکت غرس کلیه مراحل از اخذ تاییدیه‌های ایمنی، ثبت در e-Devlet، دریافت پلاک و اتصال به سامانه امنیتی KBS را به طور کامل مدیریت می‌کنند.

پ۵: تفاوت اجاره ۹۹ روزه با ۱۰۱ روزه در چیست؟

قرارداد اجاره تا ۹۹ روز مستقیماً مشمول قانون ۷۴۶۴ بوده و بدون مجوز و پلاک غیرقانونی است؛ در حالی که اجاره ۱۰۱ روز و بیشتر، اجاره مسکونی معمولی به حساب آمده و نیازی به مجوز گردشگری و پلاک ندارد.