هشدارهایی پیرامون قراردادهای پیش فروش ملک در ترکیه
2023
11 Sep
فهرست مطالب
منظور از قرار دادهای اولیه فروش ملک (قراردادهای پیش فروش) چیست؟
قبل از هر چیز باید به یک مسأله و یا به تعبیر دقیق تر، به یک اشکال اشاره کنیم که گاهی اوقات منجر به سوء فهم شده، و آن هم ترجمه عبارت ترکی (Satış Vaadi Sözleşmesi) به ( العقود الأولیة) در زبان عربی و (قرار دادهای اولیه فروش ملک) در زبان فارسی است که به نظر می رسد این ترجمه ها دقیق نبوده و معنای مورد نظر ما را منتقل نمی کنند.
برای بیان این مسأله باید به تفصیل و دقت بیشتری به این نوع قرار دادها و همچنین ترجمه آنها پرداخت. در واقع قرار دادی به اسم "قرار داد اولیه یا قرار داد مقدماتی فروش" وجود ندارد، بلکه:
- یک فرم قرارداد رزرو اولیه وجود دارد که بین دو طرف قرار داد (فروشنده و خریدار) امضا می شود و حاوی اطلاعات مهمی همچون: فروشنده، خریدار، ملک، قیمت ملک و موارد دیگر خواهد شد.
- یک قرارداد دیگر هم وجود دارد که در واقع قرار تعهد به فروش (قرار داد وعده فروش – قرارداد پیش فروش) است که در زبان ترکی به آن (satiş vaadi sözleşmesi) می گویند، ما در این مقاله بنا داریم، صرفا درباره نوع دوم از این قراردادها با شما سخن بگوییم.
قرار دادهای پیش فروش یا قرار دادهای وعده فروش (satiş vaadi sözleşmesi)
می توان این نوع از قراردادها را به صورت تحت اللفظی به (قرارداد وعده فروش یا قرارداد تعهد به فروش) ترجمه کرد. هر چند شماری از مترجمان (قرارداد پیش فروش) را پیشنهاد داده و ترجمه مناسب تری به نظر می رسد. به هر روی سخن ما بر روی الفاظ نیست، جدای از تمامی ترجمه های صورت پذیرفته از این اصطلاح، سخن ما پیرامون یک موضوع مشخص است که به آن می پردازیم.
در تعریف این نوع قرارداد می توان گفت که "قراردادی حقوقی است که در دفتر اسناد رسمی (دفاتر نوتر) به ثبت می رسد و حاوی اطلاعاتی همچون: مشخصات ملک، مشخصات فروشنده و خریدار، شرایط طرفین (فروشنده و خریدار) و تعهد هر یک از آنها نسبت به دیگری، تاریخ تحویل ملک و تمام شرایط مندرج و توافق شده در قرارداد را بیان می کند".
قراردادهای وعده فروش شامل قراردادهای پیش فروش و قراردادهای فروش اقساطی می شود. معمولا این قراردادها متعلق به آن دسته از املاک غیر منقول است که هنوز مراحل تفکیک ملک و اجزای مختلف آن در سند تاپو ثبت نشده باشد که در اکثر موارد، به دلیل عدم اتمام ساخت و یا وجود تخلفی خاص و یا هر دلیل دیگری، هنوز سند مالکیت مدون و قانونی ندارند.
قرارداد پیش فروش در اصل باید از طرف دفاتر نوتر (دفاتر اسناد رسمی)، که از طرف دولت ترکیه مکلف به تأیید و اطمینان حاصل کردن از صحت و سقم این قراردادها هستند، مورد تایید قرار بگیرد.
این نوع از قرار دادها تا چه میزان قانونی هستند؟
قراردادهای پیش فروش ملک در ترکیه، زمانی از اعتبار حقوقی و قانونی برخوردارند که از طرف دفاتر اسناد رسمی ترکیه (نوتر) به تایید رسیده باشند. در صورتی که از طرف نوتر تنظیم شوند، دارای ماهیت حقوقی کامل بوده و حق طرفین قرارداد حفظ شده و ملزم به اجرای تعهدات مشترک هستند. لیکن در صورتیکه این قراردادها در دفاتر نوتر به ثبت نرسند، صرفا یک قرارداد بوده و صبغه حقوقی و قانونی به خود نمی گیرند و بر اساس مفاد آنها نمی توان طرفین را ملزم به انجام تعهداتشان ساخت.
به اختصار باید گفت: ثبت و تنظیم قرارداد وعده فروش (پیش فروش) در دفاتر اسناد رسمی، با امضای طرفین و به تأیید سردفتر، حقوق قانونی طرفین را اثبات خواهد کرد. چنین قراردادی از نظر قانونی معتبر بوده و هیچ شبهه و ایرادی بر آن وارد نیست و در صورت بروز هر نوع نزاع و اختلاف، با توجه به مفاد مندرج در قرارداد، حقوق طرفین حفظ خواهد شد.
مشکلات حقوقی ناشی از این نوع قرار دادها:
همانطور که در سطور پیشین اشاره کردیم، اعتبار حقوقی این دست از قراردادها، منوط به ثبت و تنظیم آنها در دفاتر اسناد رسمی (نوتر) است. در صورتیکه این قراردادها نزد نوتر تنظیم نشود، و تمامی جزئیات و نکات مورد توافق طرفین در آنها مرقوم نگردد، هیچ ارزش قانونی نداشته و به تبع جهت مطالبه شروط و حقوق مندرج در مفاد قرارداد، نمی توان اقدام کرد.
همچنین اگر این قراردادها در دفاتر نوتر تنظیم نشود، در صورتی که یکی از طرفین مفاد و یا مندرجات توافقی را نقض کند، چنین قراردادی از اعتبار چندانی در دادگاه برخوردار نخواهد بود.
سرمایه گذاران چگونه می توانند از این مشکلات اجتناب کنند و چه نکاتی را در این باره باید مد نظر داشته باشند؟
1. تنظیم قرار داد پیش فروش در فرم رسمی
بهتر است قرارداد پیش فروش بر روی فرم رسمی و متداول تنظیم شود و شامل تمام جزئیات مربوط به ملک، شرایط طرفین (خریدار و فروشنده)، اطلاعات شخصی و امضای طرفین و شماری اطلاعات دیگر شود.
2. تکمیل قرار داد منحصرا باید توسط دفاتر نوتر انجام بگیرد
بعد از اینکه متن قراداد، شرایط و مندرجات آن در دفاتر نوتر تنظیم شد، می بایست از طرف دفتر مربوطه نیز تایید شود.
برای عزیزانی که به زبان ترکی مسلط نیستند، ضروری است که از یک مترجم رسمی کمک بگیرند تا محتوای قرارداد را برای آنها ترجمه نماید.
3. قرار داد شامل تمام عناصر اساسی و اصلی باشد
به این معنا که در متن قرارداد، باید شرایط توافق طرفین، مساحت ملک، مشخصات آن، تاریخ تحویل، تعیین قیمت، تعداد اقساط پرداختی و اقساط باقیمانده به طور دقیق مشخص شود.
4. نگهداری یک نسخه از قرار داد و تمامی اسناد و مدارک مربوطه:
یکی از توصیه های مهم به شما عزیزان بعد از ثبت و تنظیم قرارداد در دفاتر نوتر، این است که حتما یک نسخه از متن تایید شده قرارداد را نزد خود نگه دارید، تا در صورت نیاز در اختیار داشته باشید.
توصیه به آن دسته از سرمایه گذاران که مرتکب چنین اشتباهاتی شده اند:
قراردادهای پیش فروش همانطور که بیان شد، تا زمانی که در دفاتر نوتر، به صورت رسمی تنظیم و تأیید نگردد، از اعتبار قانونی برخوردار نخواهند بود. به همین جهت سرمایه گذاران عزیز باید در این مسأله نهایت دقت را به خرج داده و متن قرار داد را در دفاتر نوتر تنظیم و تایید نمایند و بتوانند وجوه پرداختی خود را که از طریق حواله های منظم بانکی به حساب فروشنده واریز کرده اند، به اثبات برسانند تا در صورت بروز هر نوع مشکل یا اختلافی، از حق خود دفاع نمایند.
لیکن برای آن دسته از عزیزانی که در دام اشتباهات قانونی افتاده و یا اینکه قرارداد خود را در دفاتر نوتر تنظیم و تایید نکرده اند، باید گفت: تنها راه آنها یاری گرفتن از کارشناسان و متخصصان با تجربه در این زمینه است.
خدمات شرکت حقوقی گارس در این باره به شما عزیزان:
شرکت گارس، که در اصل بخشی از مجموعه بسیار بزرگ امتلاک است، با توجه به تجربه ای چند ساله در بخش املاک و مستغلات ترکیه و تیم حرفه ای متشکل از دهها کارشناس و وکیل عرب، ترک و فارس، مفتخر است بهترین خدمات و مشاوره های حقوقی را در زمینه خرید و فروش ملک، پیگیری امور حقوقی مربوط به قراردادها، تنظیم و سازدماندهی قراردادها، اخذ تابعیت ترکیه و ... به شما عزیزان ارئه می دهد.
تدوین: مشاوران حقوقی گارس ©
برای شما