قانون الإيجار في تركيا 2026: شروط الإخلاء ونسب الزيادة

مقدمة عن قانون الإيجار والالتزامات في تركيا لعام 2026

يخضع قطاع الإيجارات العقارية في الجمهورية التركية لأحكام قانون الالتزامات التركي رقم 6098 (Türk Borçlar Kanunu - TBK)، والذي ينظم العلاقة التعاقدية بين المؤجر (Kiraya Veren) والمستأجر (Kiracı). ومع التطورات الاقتصادية والتعديلات التشريعية الأخيرة، أصبح فهم الضوابط القانونية للإيجار أمراً بالغ الأهمية لكل من المستثمرين العقاريين الأجانب والمقيمين في تركيا لحماية حقوقهم وتجنب النزاعات القضائية المعقدة.

يغطي هذا الدليل المحدث لعام 2026 كافة الجوانب المتعلقة بـ نسبة زيادة الإيجار القانونية، شروط صحة تعهد الإخلاء (Tahliye Taahhütnamesi)، حالات الإخلاء القانونية، ونظام الوساطة القضائية الإلزامية (Zorunlu Arabuluculuk).

جدول مقارنة شامل: حقوق والتزامات المؤجر والمستأجر في تركيا 2026

الجانب القانوني	حقوق والتزامات المؤجر (صاحب العقار)	حقوق والتزامات المستأجر	السند القانوني في قانون الالتزامات (TBK)
سقف زيادة الإيجار السنوي	يحق له الزيادة بحد أقصى يعادل متوسط التضخم السنوي (TÜFE 12 شهر)	لا يجوز إلزامه بأي نسبة تتجاوز معدل TÜFE المعلن رسمياً	المادة 344 من قانون TBK
تأمين العقار (الوديعة - Depozito)	يحق له استلام وديعة بحد أقصى يعادل إيجار 3 أشهر	تسترد الوديعة بالكامل عند تسليم العقار بحالته الأصلية	المادة 342 من قانون TBK
تعهد الإخلاء (Tahliye Taahhüdü)	يتيح له طلب الإخلاء المباشر عبر دائرة التنفيذ (İcra) خلال شهر	يجب أن يوقع بعد تاريخ عقد الإيجار وبإرادة حرة تامة	المادة 352 من قانون TBK
دعوى تعديل الإيجار (Kira Tespit)	يحق له رفع دعوى لمطابقة الإيجار بأسعار السوق بعد مرور 5 سنوات	يتمتع بحق تخفيض العدالة (Hakkaniyet İndirimi) لكونه مستأجراً قديماً	المادة 344/3 من قانون TBK
الوساطة الإلزامية (Arabuluculuk)	شرط إلزامي قبل رفع أي دعوى إخلاء أو نزاع مالي أمام المحكمة	تتيح للطرفين الوصول لاتفاق ودي ملزم خلال 3 إلى 4 أسابيع	القانون رقم 7445 (المادة 18/B)

كيف يتم احتساب نسبة زيادة الإيجار في تركيا لعام 2026؟

1. إلغاء سقف الـ 25% والعودة لمؤشر التضخم الرسمي (TÜFE)

بعد انتهاء العمل بالحد الاستثنائي المؤقت (25%) في 1 يوليو 2024، عادت جميع عقود الإيجار السكنية والتجارية في تركيا لتخضع للمعيار الدائم المنصوص عليه في المادة 344 من قانون الالتزامات.
المعيار القانوني المعتمد: يتم تحديد الحد الأقصى لزيادة الإيجار بناءً على متوسط مؤشر أسعار المستهلك لـ 12 شهراً (12 Aylık TÜFE Ortalaması) والذي يعلنه معهد الإحصاء التركي (TÜİK) في اليوم الثالث من كل شهر.

2. مثال توضيحي لاحتساب الزيادة:

إذا كان الإيجار الشهري الحالي: 20,000 ليرة تركية.
ومعدل التضخم السنوي المعلن (TÜFE): 55%.
قيمة الزيادة القصوى = \( 20,000 imes 0.55 = 11,000 \) ليرة تركية.
الإيجار الجديد المستحق = 31,000 ليرة تركية.
⚠️ ملاحظة: يعتبر أي شرط في العقد ينص على نسبة زيادة تتجاوز معدل TÜFE باطلاً حكماً بحكم القانون.

شروط صحة تعهد الإخلاء بالنوتر (Tahliye Taahhütnamesi)

يعد تعهد الإخلاء من أقوى الضمانات القانونية لأصحاب العقارات، ولكن حتى يكون نافذاً قانونياً وغير قابل للطعن، يجب توافر 4 شروط أساسية رسختها محكمة التمييز التركية (Yargıtay):

1. أن يكون خطياً ومكتوباً: لا يعتد بأي تعهد شفهي.

2. أن يوقع بعد تسليم العقار وبدء الإيجار: يُشترط أن يكون تاريخ توقيع التعهد لاحقاً لتاريخ إبرام عقد الإيجار وتسليم المفتاح (حتى بعدة أيام أو أسابيع). والتعهدات الموقعة في نفس يوم العقد تعتبر باطلة قضاءً بدعوى الإكراه.

3. تحديد تاريخ محدد وواضح للإخلاء: ذكر اليوم والشهر والسنة المحددة لإخلاء المأجور.

4. التوثيق لدى كاتب العدل (النوتر): بالرغم من صحة التعهد العادي، إلا أن توثيق التعهد لدى النوتر (Noter Tasdikli) يمنع المستأجر من الطعن بالتوقيع أو الادعاء بتزويره، مما يختصر وقت التنفيذ.

⏱️ المهلة الزمنية للتنفيذ:

في حال حلول موعد الإخلاء ورفض المستأجر الخروج، يتعين على المؤجر التقدم لدائرة التنفيذ (İcra Dairesi) أو رفع دعوى إخلاء خلال مدة أقصاها شهر واحد (1 Ay) من تاريخ الإخلاء المحدد في التعهد، وإلا سقط الحق في استخدام هذا التعهد.

الحالات القانونية التي يحق فيها للمالك إخلاء المستأجر (TBK)

حدد قانون الالتزامات التركي أسباباً حصرية يحق للمؤجر بموجبها طلب إخلاء العقار عبر القضاء:

1. الحاجة الشخصية الماسة للمالك أو أقاربه من الدرجة الأولى (İhtiyaç Sebebiyle Tahliye)

إذا احتاج المالك العقار لسكنه الشخصي، أو لسكن زوجته، أو أبنائه، أو والديه، ولا يملك عقاراً بديلاً مناسباً في نفس البلدية.
🚫 شرط حظر التأجير للغير: إذا أُخلي العقار بداعي الحاجة الشخصية، يحظر على المالك تأجيره لأي طرف ثالث لمدة 3 سنوات، وفي حال المخالفة، يلزم المالك بدفع تعويض للمستأجر القديم يعادل إيجار سنة كاملة على الأقل.

2. إتمام 10 سنوات على عقد الإيجار (10 Yıllık Uzama Süresi)

في عقود الإيجار السكنية غير محددة المدة أو المجددة سنوياً، يحق للمؤجر إنهاء العقد دون إبداء أي سبب بعد مرور 10 سنوات من التمديد (أي بعد انقضاء 11 سنة إجمالاً من تاريخ بدء العقد الأصلي)، بشرط توجيه إخطار خطي للمستأجر قبل 3 أشهر على الأقل من نهاية السنة التأجيرية.

3. توجيه إنذارين خطيين محقين في نفس السنة التأجيرية (İki Haklı İhtar)

إذا تأخر المستأجر عن سداد الإيجار وتلقى إنذارين رسميين (عبر النوتر أو البريد المسجل) في شهرين مختلفين خلال نفس العام التأجيري، يحق للمالك رفع دعوى إخلاء عند انتهاء العام.

4. إعادة إعمار أو ترميم العقار بالكامل (Yeniden İmar ve İnşa)

إذا كان العقار بحاجة لهدم وإعادة بناء أو ترميمات وتعديلات إنشائية جوهرية تستحيل معها الإقامة أثناء الأعمال، مع منح المستأجر القديم أولوية العودة بعد انتهاء الترميم.

5. انتقال ملكية العقار لمالك جديد (Yeni Malikin İhtiyacı)

في حال شراء عقار مؤجر، يجب على المشتري الجديد توجيه إخطار خطي للمستأجر خلال شهر واحد من تاريخ نقل الملكية في الطابو، وتمنح المحكمة المستأجر مهلة 6 أشهر للإخلاء، أو يُنتظر انتهاء عقد الإيجار القديم لرفع دعوى الحاجة.

نظام الوساطة القضائية الإلزامية (Zorunlu Arabuluculuk)

وفقاً للقانون رقم 7445، أصبح اللجوء للوساطة القضائية شرطاً إجرائياً إلزامياً لقبول أي دعوى إيجارية أمام محاكم الصلح المدنية (Sulh Hukuk Mahkemeleri) في تركيا:

آلية العمل: يقوم وسيط قضائي رسمي معتمد بتقريب وجهات النظر بين المالك والمستأجر حول بدلات الإيجار، التعويضات، أو مواعيد الإخلاء.
المدة القانونية: تستمر جلسات الوساطة بحد أقصى 3 أسابيع (قابلة للتمديد أسبوعاً واحداً).
القوة التنفيذية: في حال التوصل لاتفاق، يُحرر محضر وساطة رسمي يكتسب قوة السند التنفيذي القضائي المباشر (İlam Niteliğinde Belge). وإذا فشلت، يُمنح المالك وثيقة عدم الاتفاق للتوجه للقضاء.

دعوى تحديد الإيجار ومطابقة أسعار السوق (Kira Tespit Davası)

إذا مضت 5 سنوات كاملة على بدء عقد الإيجار، وأصبح بدل الإيجار الحالي منخفضاً جداً مقارنة بأسعار السوق السائدة في المنطقة:

يحق للمؤجر رفع دعوى "تحديد الإيجار" (Kira Tespit Davası) لطلب تعديل الإيجار وفق أسعار العقارات المماثلة (Emsal Kira Bedelleri) دون التقيد بنسبة الـ TÜFE.
تعين المحكمة خبيراً عقارياً محلفاً (Bilirkişi) لمعاينة الموقع والمواصفات وتقدير القيمة العادلة، مع مراعاة خصم العدالة للعميل القديم (بين 10% إلى 20%).

ضوابط دفع الإيجار والتأمين البنكي

1. الإلزام بالتحويل المصرفي: يفرض القانون التركي سداد أي إيجار سكني يتجاوز 500 ليرة تركية عبر الحسابات البنكية الرسمية أو مكاتب البريد (PTT) مع ذكر وصف صريح في الحوالة (مثال: `2026 Ocak Ayı Kira Bedeli`) لتفادي الغرامات المالية للطرفين.

2. وديعة التأمين (Depozito): لا يجوز أن تتجاوز 3 أشهر إيجار، ويفضل قانوناً إيداعها في حساب ادخاري بنكي مشترك مجمد لا يفك إلا بموافقة الطرفين أو بحكم قضائي.