Türkiye Kira Hukuku 2026: Ev Sahibi ve Kiracı Hakları, Tahliye Şartları ve TÜFE Artış Oranı
2026
01 Sep
2026 Yılında Türkiye'de Kira Hukuku ve Yasal Düzenlemeler
Türkiye'de konut ve çatılı iş yeri kiraları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenmektedir. Konut kiralarında %25'lik geçici kira artış tavanının 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermesiyle birlikte, 2026 yılı itibarıyla tüm kira sözleşmelerinde yasal artış oranı TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınarak belirlenmektedir.
Ayrıca 7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk (Dava Şartı) yürürlüğe girmiştir.
2026 Kiraya Veren ve Kiracı Hakları Karşılaştırma Tablosu
| Hukuki Konu | Kiraya Veren (Ev Sahibi) Hakları | Kiracı Yasal Hakları ve Güvenceleri | Yasal Dayanak (TBK) |
|---|---|---|---|
| Yıllık Kira Artış Tavanı | 12 aylık TÜFE ortalaması oranında yasal zam talep etme hakkı | TÜFE tavanını aşan fahiş kira artışlarına karşı kanuni koruma | TBK Madde 344 |
| Güvence Bedeli (Depozito) | En fazla 3 aylık kira bedeli tutarında depozito alma hakkı | Taşınmazın hasarsız tesliminde faiziyle iade güvencesi | TBK Madde 342 |
| Tahliye Taahhütnamesi | Taahhüt edilen tarihte taşınmazın boşaltılmaması halinde 1 ay içinde icra takibi | Sözleşme tarihinden sonra ve serbest iradeyle imzalanma zorunluluğu | TBK Madde 352 |
| Kira Tespit Davası | 5 yıl dolduktan sonra emsal kira bedeline uyarlama davası açma hakkı | Eski kiracı hakkaniyet indirimi (%10-%20) uygulama avantajı | TBK Madde 344/3 |
| Zorunlu Arabuluculuk | Dava açmadan önce arabulucuya başvurma şartı | 3-4 haftalık hızlı ve masrafsız uzlaşma süreci | 7445 Sayılı Kanun (Madde 18/B) |
2026 Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?
- Konut ve iş yeri kira sözleşmelerinde yenileme döneminde uygulanabilecek yasal azami artış oranı, her ayın 3'ünde TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından açıklanan 12 Aylık TÜFE Ortalamasıdır.
- Taraflar sözleşmede bu oranın altında bir artış belirleyebilir ancak kanunen bu tavan oranı aşamazlar.
Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesinin Şartları
Yargıtay içtihatlarına göre bir tahliye taahhütnamesinin icra takibinde kesin delil oluşturabilmesi için 4 temel unsuru taşıması gerekir:
1. Yazılı Şekil Şartı: Sözlü taahhütler geçersizdir.
2. Kira Sözleşmesinden Sonraki Bir Tarihte İmzalanması: Kira sözleşmesiyle aynı gün veya taşınmazın tesliminden önce alınan taahhütnameler müzayaka (baskı) altında alındığı gerekçesiyle geçersiz kabul edilir.
3. Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi.
4. Noter Tasdiki Avantajı: Noterde onaylanan taahhütnameler, kiracının imza inkarını önler ve icra sürecini doğrudan hızlandırır.
5. 1 Aylık Hak Düşürücü Süre: Belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya tahliye davası açılmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu'na Göre Tahliye Sebepleri
1. Gereksinim (İhtiyaç) Sebebiyle Tahliye: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı (Tahliye sonrası 3 yıl boyunca başkasına kiralama yasağı bulunur).
2. 10 Yıllık Uzama Süresi: 10 uzama yılını dolduran sözleşmelerde kiraya veren 3 ay önceden bildirimde bulunarak gerekçesiz fesih hakkına sahiptir.
3. İki Haklı İhtar: Aynı kira yılı içerisinde kiranın ödenmemesi nedeniyle noter kanalıyla iki haklı ihtar gönderilmesi.
4. Yeniden İmar ve İnşaat: Taşınmazın esaslı onarımı veya yeniden inşası.
5. Yeni Malikin İhtiyacı: Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra tahliye davası açma hakkı.
Gars Danışmanlık Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
For you