دليل مفصل حول العائدات في تركيا
2023
04 Aug
مع التقدم الذي يشهده القطاع العقارية في تركيا والمترافق مع الحداثة والتطور والأنظمة الذكية في المجمعات السكنية، بات هناك حاجة ملحة إلى توظيف المشرفين والعاملين على تلك الخدمات بالتزامن مع الحاجة إلى متابعة الأنظمة والآليات التي تسهم في استعمالها بالشكل الأمثل.
ما هي العائدات السكنية في تركيا ولماذا يتم تحصيلها؟
العائدات السكنية في تركيا هي الرسوم الدورية التي يتم تحصيلها من قبل أصحاب العقار السكني التابع لبناء أو لمجمع سكني مقابل تقديم الخدمات الأساسية والإضافية المهمة، وذلك مثل الأمن والتنظيف والصيانة والتدفئة ومتابعة الصالات الرياضية والحدائق وغير ذلك من مرافق وخدمات ضمن كل مشروع سكني. على أن هناك بعض المشاريع السكنية تقر العائدات بفترة سنوية أو نصف سنوية وليس كما هو المعروف كل شهر في معظم المشاريع والوحدات السكنية، كما أنه يحق لإدارة المجمعات السكنية أن تطبق قيماً إضافية أو فوائد على العائدات إذا حدث أي تأخر أو تخلف عن تحصيلها، حيث تقدر نسبة الفائدة على التأخر 5% من القيمة الكاملة للمبلغ الشهري، ويتم حساب عدد الأشهر المتخلف فيها عن التسديد كاملة، وهذا حسب القانون الصادر عام 2007، والمتعلق بالتعديلات على لوائح تنفيذية خاصة بقوانين ملكية الطوابق.
ومن الجدير بالذكر أن هناك تفاوتاً في رسوم العائدات في مدن تركيا الكبرى كإسطنبول وأنطاليا وأنقرة وإزمير وغيرها، وأيضاً هناك تباين في المدن نفسها في ذلك، وهذا مرجعه إلى ميزات المشروع وخدماته الاجتماعية والترفيهية وغير ذلك.
وفي هذا الإطار حلت مدينة إسطنبول في المرتبة الأولى، حيث وصلت نسبة الزيادة في العائدات التابعة للمجمعات السكنية فيها إلى 27%، وتراوحت هذه النسبة في المنشآت السكنية المفردة ما بين الـ10 إلى 15 بالمئة. وأكثر نسب الارتفاع كانت في المجمعات الفاخرة التابعة لأحياء سكنية راقية، مثل حي شيشلي وكادي كوي وبشيكتاش، وبيليك دوزو وسارير وغيرها.
كيف يتم تقدير قيمة العائدات في تركيا؟
يتم تقدير قيمة العائدات في تركيا وتحديد مصاريف المجمعات السكنية بناء على مشروع التشغيل الذي يتضمن جدولاً حسابياً لحساب النفقات المقدرة للمجمع، وحساب حصة الوحدة العقارية الواحدة. وإذا لم يكن هناك مشروع تشغيل رسمي، ففي هذه الحال يضع المدير المسؤول عن المجمع تخميناً لتقسيم المصاريف التي يلزم دفعها مسبقاً لكل مشترك ويتم إعلام أصحاب الوحدات رسمياً بذلك. ويسمح بمدة لإعادة النظر والاعتراضات لمدة تصل إلى 7 أيام، ثم بعد ذلك يتم إقرار القيم الجديدة وإصداره من قبل المجلس، وهو بهذه الحالة يعد قراراً قطعياً يجب تنفيذه، وإذا كان هناك اعتراض بعده فستكون الجهة المسؤولة عن ذلك هي محاكم الدولة والقضاء.
وإذا لم يكن هناك أحكام خاصة مذكورة ضمن خطة إدارة المجمع، ففي هذه الحالة يحدد تقسيم العائدات بناء على المادة 20 من قانون ملكية الطوابق. حيث يتم تحديد التوزيع النسبي للعائدات على الشكل الآتي: 50% لطاقم العمل، و25% لموارد الطاقة والصيانة، و25% لإدارة المجمّع. ولا تختلف هذه النسب مهما كانت مساحة المشروع السكني أو المجمع، أو عدد الأجزاء المستقلة فيه، أو تنوّع وخدمات المجمعات السكنية والمرافق الاجتماعية العامة، كالنوادي والصالات الرياضية وغيرها. وفي هذا الإطار هناك عرف سائد هو أن يقوم مجلس إدارة المجمع بحساب المصاريف التقديرية لشهر كامل، ثم يقوم بعرضها على المجلس العام للمجمّع، حيث يقرر في اجتماع الملاك العام، ويتم تحويله إلى مشروع تشغيل، ويعدّ قراراً قطعياً يلزم تنفيذه.
القانون الذي ينظم عائدات المجمعات السكنية وقيمتها
تعد مسألة العائدات أمراً ملزِماً من قبل القانون، وهو حق من الحقوق المتعلقة بالعاملين في تأمين خدمات المجمعات السكنية، وهذا الحق مصان من قبل القانون لكي يكون واجباً مترتباً على صاحب العقار أو على من يشغله من المستأجرين في الشقة. وفي حال تأخر الملزم عن سداد ما عليه؛ فإن الإدارة المسؤولة عن المجمع أو البناء يحق لها اللجوء إلى سلطات القضاء من أجل تحصيل حقوقها، وإذا لم يتم التسديد بعدها فيمكن أن تصل الأمور إلى أبعد من ذلك كالحجز على العقار، أو إلى بيعه من أجل استيفاء الذمم، وغير ذلك.
من الجهة المسؤولة عن تشغيل وإدارة خدمات المجمع السكني؟
إن الجهة المسؤولة عن تشغيل وإدارة خدمات المجمع السكني تختلف باختلاف الدول والمناطق. ولكن عموماً، تتم عادة إدارة المجمعات السكنية عن طريق الجهات الآتية:
- الجهة المطورة: ففي العديد من الأحيان، تكون شركة المطور العقاري هي المسؤولة عن إنشاء المجمع السكني، وهي المسؤولة أيضاً عن تشغيله وإدارته في المرحلة الأولية حتى يتم بيع جميع الوحدات السكنية.
- جمعيات الملاك: عندما يتم بيع جميع الوحدات السكنية، غالباً ما تنشأ جمعيات ملاك تتألف من سكان المجمع السكني الحاليين، وتتولى هذه الجمعيات المسؤولية عن إدارة المجمع وتشغيل الخدمات المشتركة مثل الحدائق والمسابح والصيانة العامة.
- الجهات الحكومية: في بعض الأحيان، تتولى الجهات الحكومية مسؤولية تشغيل وإدارة المجمعات السكنية العامة أو المشاريع الإسكانية الاجتماعية.
- شركات إدارة الممتلكات: قد تتولى شركات خاصة متخصصة في إدارة الممتلكات مهمة تشغيل وصيانة المجمع السكني بالنيابة عن الملاك أو الجهة المطورة.
ومن الأهمية بمكان في هذا السياق أن يكون هناك نظام واضح للإدارة والمسؤولية يتم الاتفاق عليه من قبل الأطراف المعنية لضمان سلامة وراحة سكان المجمع السكني وسلامة البنية التحتية والمرافق المشتركة.
هل يحق للجهة المسؤولة عن تحصيل العائدات أن ترفع القيمة بشكل مفاجئ؟
فيما يتعلق بالجهة المسؤولة عن تحصيل العائدات وهل لها الحقة في أن ترفع القيمة بشكل مفاجئ فإن هذا يتم وفق العقد الموقع بين الأطراف المعنية ويخضع للقوانين العامة ذات الشأن، فإذا تضمن العقد بنداً يسمح برفع القيمة بشكل مفاجئ فإن هذا يعني أن تكون الجهة المسؤولة لديها الحقوق في هذا السياق وفقاً لضرورة معينة. لذلك من المهم أنت يتعامل المعنيون في مثل هذه القضايا بعدالة وشفافية لمراعاة حقوق المعنيين.
وفي هذا السياق هناك حالات يتم فيها فرض زيادة على العائدات كالزيادة في تكاليف الخدمات والصيانة، والتغييرات الاقتصادية المتعلقة بالتضخم، أو لتحسين الخدمات والمرافق العامة، أو غير ذلك.
ما الذي يترتب على عدم دفع رسوم العائدات في تركيا؟
إن دفع العائدات أمر مُلزم، وفي حال عدم دفع رسوم العائدات في تركيا فإنه حق لإدارة المجمع أو البناء أن تطبق فائدة معينة، مقابل التخلف عن دفع العائدات. وتصل الفائدة المطبقة على هذه الدفعات إلى 5 % من قيمة المبلغ عن كل شهر تأخر عن الدفع، وذلك وفقاً للقانون 5711 الصادر بتاريخ 28.11.2007، والمتضمن التعديلات على اللوائح التنفيذية الخاصة بقانون ملكية الطوابق.
وفي حال استمر التخلف عن دفع العائدات تستطيع إدارة البناء أن تلجأ إلى القضاء، لتحصيل هذا الحق، وفي حالة عدم الدفع يمكن أن تصل هذه القضايا إلى مرحلة الحجز على العقار السكني.
لمزيد من المعلومات أو الاستفسار تواصلوا مع شركة غرس مستشار الشؤون القانونية في تركيا.
اذاً إذا كنت مستثمراً في مجال العقارات وترغب بتأجير عقارك في تركيا لا بد من جميع التكاليف المترتبة عليها بالاضافة إلى ضريبة تأجير العقارات في تركيا
تحرير: شركة غرس الاستشارية©
اخترنا لك