Kentsel Dönüşüm Yasası ve Yabancı Mülk Sahipleri 2026
2026
12 Sep
Türkiye'de kentsel dönüşüm süreçleri, özellikle Marmara Bölgesi ve İstanbul genelinde deprem riskini bertaraf etmek amacıyla 2026 yılı itibarıyla en üst seviyeye ulaşmıştır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da (7471 sayılı Kanun ile yapılan) köklü değişiklikler neticesinde; riskli binaların yıkımı ve yeniden inşasında aranan hak sahipliği karar nisabı 2/3 çoğunluktan %50 + 1 salt çoğunluğa (arsa payı çoğunluğu) indirilmiştir.
Bu mevzuat değişikliği, Türkiye'de gayrimenkul sahibi olan yabancı mülk sahipleri için kritik yasal sonuçlar doğurmaktadır: Riskli yapı tespiti durumunda tapu güvencesi, müteahhit sözleşmelerindeki metrekare hakları, kira yardımı ve muhalif kalan payların satış usulleri titizlikle yönetilmelidir.
GARS Danışmanlık Gayrimenkul Hukuku Departmanı tarafından hazırlanan bu 2026 kılavuzunda; yabancı mülk sahiplerinin kentsel dönüşüm sürecindeki tüm yasal hakları ve dava yolları incelenmektedir.
1. 6306 Sayılı Kanunda Salt Çoğunluk (%50+1) Kuralı
- Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra, binanın yeniden inşası veya müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması için arsa payı maliklerinin salt çoğunluğu (%50+1) yeterlidir.
- Karara Katılmayan Maliklerin Durumu: Çoğunluğun aldığı karara katılmayan veya noter tebligatına rağmen 15 gün içinde sözleşmeyi imzalamayan maliklerin (yabancılar dahil) arsa payları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı gözetiminde diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.
2. Riskli Yapı Tespiti ve Tahliye Süreci
- Tespit Başvurusu: Tek bir kat malikinin lisanslı kuruluşa başvurmasıyla karot örneği alınarak riskli yapı tespiti yapılır.
- Tapu Şerhi ve 15 Günlük İtiraz Hakkı: Tapu kütüğüne "riskli yapı" şerhi işlenir; tebligattan itibaren 15 gün içinde teknik heyete itiraz edilebilir.
- Yıkım ve Tahliye (60 + 30 Gün): İtirazın reddiyle 60 günlük tahliye süresi başlar; süre sonunda tahliye edilmeyen yapılarda altyapı hizmetleri kesilerek idari tahliye uygulanır.
- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Noterde onaylanan inşaat sözleşmesiyle yeni projenin yapımına geçilir.
3. Yabancıların Hakları: Kira Yardımı ve Harç Muafiyetleri
- Kira Yardımı: Riskli yapıda ikamet eden veya mülk sahibi yabancılar, bakanlıkça ödenen aylık kentsel dönüşüm kira yardımından yararlanma hakkına sahiptir.
- Harç ve Vergi Muafiyetleri: 6306 sayılı yasa kapsamındaki işlemler tapu harcı (%4), noter harçları, belediye inşaat harçları ve damga vergisinden tamamen muaftır.
4. GARS Danışmanlık Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
- Riskli yapı tespit raporlarına süresi içinde teknik ve hukuki itirazların yapılması.
- Müteahhit inşaat sözleşmelerinin (Kat Karşılığı) yabancı yatırımcı lehine incelenmesi, metrekare ve şerefiye haklarının teminat altına alınması.
- Kesin teminat mektubu ve gecikme cezası hükümlerinin sözleşmeye eklenmesi.
- Kira yardımı başvuruları ve yeni kat mülkiyeti tapularının eksiksiz teslimi.
For you