2026 Konut Turizm Kiralama Kanunu 7464 İzin Belgesi

1. 2026 Yılında 7464 Sayılı Kanun'un Yasal Çerçevesi ve Hukuki Dayanakları

Türkiye'de kısa dönemli konut kiralama piyasası, otelcilik sektöründeki haksız rekabeti önlemek, kayıt dışı ekonomiyi engellemek ve kamu güvenliğini tesis etmek amacıyla köklü bir yasal denetime tabi tutulmuştur. Bu alandaki temel mevzuat şu metinlerden oluşur:

1. 7464 Sayılı Temel Kanun: 32357 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, turizm amaçlı kiralamanın yasal şartlarını, lisanslama prosedürlerini ve cezai yaptırımlarını belirler.
2. Resmî Gazete Sayı 32413 Yönetmeliği ve 2026 Güncellemeleri: İzin belgesi başvurularının e-Devlet üzerinden yapılmasını, yangın güvenliği standartlarını, bina niteliklerini ve valilik denetim ekiplerinin yetkilerini düzenler.
3. 1774 Sayılı Kimlik Bildirme Kanunu: Kısa dönemli konutlarda konaklayan yerli ve yabancı tüm misafirlerin kimlik bilgilerinin, konaklamanın başladığı gün gece yarısına kadar Genel Kolluk Kuvvetleri'nin (Polis veya Jandarma) Geçici İkamet Veri Tabanı'na (KBS) elektronik ortamda bildirilmesini şart koşar.
4. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Tadilatları: Apartman ve sitelerde oturan kat maliklerine, binalarında turizm amaçlı günlük/haftalık kiralama yapılmasına karşı mutlak veto hakkı tanımıştır.
5. Vergi Usul Kanunu ve Gelir Vergisi Genel Tebliğleri: Kısa dönemli turizm kiralamalarından elde edilen gelirlerin ticari kazanç ve gayrimenkul sermaye iradı ayrımını netleştirmiş, brüt ciro üzerinden %0,5 oranında Turizm Payı (Turizm Payı Beyannamesi) ödenmesini zorunlu kılmıştır.

Kanunun en kritik kriteri "100 Gün Kuralı"dır. Tek seferde 100 gün veya daha kısa süreli yapılan her türlü konut kiralama sözleşmesi kanunen turizm amaçlı sayılır ve Bakanlık iznine tabidir. Bu kuralı aşmak amacıyla geriye dönük sahte adi kira sözleşmeleri düzenlemek, Türk Ceza Kanunu kapsamında evrakta sahtecilik ve vergi kaçakçılığı suçlarını doğurur.

2. Turizm İzin Belgesi Alımı İçin Adım Adım Resmi Başvuru Rehberi

Sıradan bir konutun hukuken geçerli ve yasal bir turizm amaçlı kiralama işletmesine dönüştürülmesi şu aşamalardan geçer:

Adım 1: Tapu Kaydı ve İskan Durumunun Denetlenmesi

Taşınmazın tapu kütüğünde ana gayrimenkulün niteliğinin "Mesken" veya "Konut" olması, kat mülkiyeti (Kat Mülkiyeti) veya geçerli bir yapı kullanım izin belgesine (İskan) sahip kat irtifakı bulunması şarttır. Ticari ofisler, işyerleri veya hisseli tarla vasıflı gayrimenkullere bu kapsamda konut turizm izni verilmez.

Adım 2: Kat Maliklerinin %100 Oybirliği ile Muvafakati (Apartmanlar İçin)

Müstakil veya normal apartman bloklarında bulunan daireler için kat malikleri kurulu toplanmalıdır. Binadaki bütün kat maliklerinin oybirliği (%100 muvafakat) ile turizm amaçlı kiralamaya izin verdiğine dair karar alınmalı ve bu karar noter onaylı olarak imza altına alınmalıdır. Tek bir malikin dahi itirazı başvurunun reddine yol açar. Ayrıca bir kişi aynı binada en fazla toplam konut sayısının %25'i için izin belgesi alabilir. Eğer binadaki bağımsız bölüm sayısı üçten fazlaysa, üçten fazla daire için izin belgesi ancak tüm maliklerin oybirliğiyle onaylayacağı işyeri açma ve çalışma ruhsatı ile mümkündür.

Adım 3: Yüksek Nitelikli Konut İstisnası (Rezidans Kapsamı)

Kanun koyucu, lüks rezidans projelerini bu katı oybirliği şartından muaf tutmuştur. Resepsiyon, güvenlik, temizlik, spor salonu gibi merkezi yönetim hizmetlerinin sunulduğu "Yüksek Nitelikli Konutlar" (Rezidanslar) bünyesindeki bağımsız bölümler için komşulardan tek tek muvafakatname alınması gerekmez; yönetim planında (Yönetim Planı) kısa dönemli kiralamaya açıkça izin verilmiş olması başvuru için yeterlidir.

Adım 4: e-Devlet Kapısı Üzerinden Elektronik Başvuru

Başvuru yalnızca mülk sahibi veya noter vekili tayin edilen gayrimenkul avukatı tarafından Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın e-Devlet portalı üzerinden yapılır. Sisteme yüklenen evraklar:

• Güncel Tapu Senedi sureti ve e-Devlet tapu kayıt belgesi.
• Noter onaylı kat malikleri muvafakatname tutanağı veya Rezidans Yönetim Planı.
• Başvuru sahibinin vergi kimlik numarası ve adli sicil kaydı.
• İtfaiye yangın tüpü faturası, yangın dedektörü belgesi ve kaçış tahliye krokisi.
• Dairenin iç yerleşimini ve yatak kapasitesini gösteren mimari kroki planı.

Adım 5: Bakanlık Heyeti Tarafından Yerinde Fiziki Denetim ve Plaket Montajı

Evrak ön incelemesi tamamlandıktan sonra, İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü denetçileri konutu yerinde denetler. Yatak sayısı, havalandırma, yangın söndürme tüpleri ve hijyen şartları incelenir. Uygun bulunan daireye "İzin Belgesi" tanzim edilir ve kapı girişine asılması zorunlu olan karekodlu soğuk damgalı resmi pirinç plaket (Plaket) teslim edilir.

Adım 6: Emniyet KBS Sisteminin Kurulumu ve Şifre Alımı

İzin belgesi alındıktan hemen sonra yetkili İlçe Emniyet Müdürlüğü Asayiş Büro Amirliği'ne veya İlçe Jandarma Komutanlığı'na başvurularak KBS (Kimlik Bildirme Sistemi) kullanıcı kodu ve şifresi temin edilir. Eve giriş yapan her turistin pasaport bilgileri sisteme anında girilmek zorundadır.

3. 2026 Harç, Belge Masrafları ve İdari Para Cezaları Cetveli

Yasal izin belgesi almanın maliyeti ile mevzuata aykırı kaçak çalıştırmanın doğuracağı cezai yaptırımlar aşağıdaki tabloda gösterilmiştir:

4. Gerçek Vaka Analizi: Beylikdüzü'nde Rezidans Dairelerinin Hukuka Uygunlaştırılması

Arka Plan:

Körfez ülkelerinden bir yatırımcı (S.K.), İstanbul Beylikdüzü bölgesinde yer alan modern bir rezidans projesinde iki adet 1+1 mobilyalı daire satın almış ve bunları yetkisiz bir yerel komisyoncu aracılığıyla Airbnb üzerinden günübirlik kiraya vermeye başlamıştır.

Yaşanan Kriz:

2026 yılının Nisan ayında, Kültür ve Turizm Bakanlığı müfettişleri ve Turizm Polisi'nin ortaklaşa yürüttüğü dijital denetimler sonucunda ilanlar tespit edilmiş ve adrese baskın yapılmıştır. Dairelerde konaklayan yabancı turistler tutanak altına alınarak mülk sahibine izin belgesiz faaliyetten ötürü her daire için 100.000 TL olmak üzere toplam 200.000 TL idari para cezası tebliğ edilmiş; 15 gün içinde yasal izin alınmaması halinde dairelerin mühürleneceği ve cezanın 500.000 TL'ye katlanacağı ihtar edilmiştir.

GARS Danışmanlık Tarafından Yürütülen Hukuki Operasyon:

1. Yönetim Planı İncelemesi: GARS gayrimenkul avukatları tapu sicil müdürlüğünden projenin tescilli Yönetim Planı'nı (Yönetim Planı) çıkartarak incelemiş; projenin mimari olarak "Yüksek Nitelikli Konut" şartlarını taşıdığını ve planın bağımsız bölümlerin günübirlik/turizm amaçlı kiralanmasına izin verdiğini belgelemiştir.
2. Rezidans İstisnasının İşletilmesi: Yönetmeliğin 3. maddesinde düzenlenen muafiyet mekanizması işletilerek, sitedeki diğer 350 daire sahibinden tek tek muvafakat alma zorunluluğu hukuken bertaraf edilmiştir.
3. Hızlı Belgelendirme: Konutların yangın güvenliği standartları sağlanmış, kaçış planları çizdirilmiş ve e-Devlet sistemi üzerinden 7 iş günü içinde resmi ruhsat başvurusu tamamlanmıştır.
4. Emniyet KBS Entegrasyonu: Beylikdüzü İlçe Emniyet Müdürlüğü ile irtibata geçilerek KBS erişim protokolü aktif edilmiş, rezervasyon sistemiyle entegre çalışan güvenli bir kimlik bildirim alt yapısı kurulmuştur.

Neticelenen Sonuç:

Dairelerin mühürlenmesi ve cezanın katlanması engellenmiş, Bakanlık onaylı pirinç plaketler daire girişlerine asılarak operasyon tamamen yasal zemine oturtulmuştur. Yatırımcı, yıllık döviz bazında %11,5 net getiri ile mülkünü güvenle işletmeye devam etmektedir.

5. Sık Düşülen Hukuki Yanılgılar ve GARS Önleyici Çözümleri

Kısa dönemli kiralama yapan yabancı yatırımcıların sıklıkla karşılaştığı hatalar şunlardır:

Yanılgı 1: 100 Günden Kısa Kiralamayı "Adi Kira Sözleşmesi" ile Kamufle Etmek

• Risk: Mülk sahiplerinin 1 aylık yazılı sözleşme yaparak "Bu normal kiradır, turizm değildir" savunması yapması. Kanun açıkça 100 gün ve altındaki kiralamaları peşinen turizm faaliyeti sayar. Denetimlerde bu durum tespit edildiğinde ağır para cezaları kaçınılmazdır.
• GARS Çözümü: İki net yol öneririz: Ya resmi turizm plaketi alarak günübirlik işletmek ya da e-Devlet onaylı en az 1 yıllık resmi konut kiralaması yapmak.

Yanılgı 2: Kiracının Evi Alt Kiraya (Sub-lease) Vermesi

• Risk: Daireyi normal bir kiracıya kiralamak, kiracının ise ev sahibinden habersiz evi Airbnb'de işletmesi. Kanun mülk sahibini de müştereken ve müteselsilen sorumlu tutmakta, ceza doğrudan malike yöneltilmektedir.
• GARS Çözümü: Kira sözleşmelerimize açık ve ağır cezai şart içeren "Alt Kiralama Yasağı" hükmü koyar; izinsiz turizm kiralaması tespitinde sözleşmeyi derhal haklı nedenle feshederiz.

Yanılgı 3: Misafir Kimlik Bildirimini (KBS) İhmal Etmek

• Risk: Misafirin pasaport bilgilerinin gece yarısına kadar sisteme girilmemesi, kişi başı 45.000 TL'yi aşan emniyet cezalarına ve kaçak şahıslara yataklık etme şüphesiyle adli soruşturmaya neden olabilir.
• GARS Çözümü: Mülk yönetim ekiplerine otomatik kimlik tarama ve anlık Emniyet sunucularına veri aktarım protokolleri kurarak insan hatasını tamamen sıfırlarız.

Yanılgı 4: İzin Belgesi Olmadan Sosyal Medyada ve Portallarda Reklam Vermek

• Risk: Ruhsatsız dairelerin Instagram veya emlak portallarında gecelik fiyatla paylaşılması. Siber suçlarla mücadele ve vergi müfettişleri bu hesapları tarayarak doğrudan tebligatsız ceza kesmektedir.
• GARS Çözümü: İzin belgesi ve resmi plaket numarası sistemde onaylanmadan hiçbir mecrada tanıtım yapılmamasını güvence altına alırız.

6. Kiralama Modelleri Karşılaştırmalı Karar Matrisi 2026

7. Yabancılar İçin Turizm Amaçlı Kiralama Sıkça Sorulan Sorular

S1: Normal bir apartmandaki dairem için bir tek komşum izin vermezse ruhsat alabilir miyim?

Hayır. Kanun açık bir şekilde binadaki bağımsız bölüm maliklerinin %100 oybirliğini şart koşmuştur. Tek bir komşunuz dahi noter onaylı muvafakatnameyi imzalamazsa Bakanlık izin belgesi düzenleyemez. Bu kuralın tek istisnası, yönetim planında izin bulunan Yüksek Nitelikli Konutlar (Rezidanslar) ve müstakil villalardır.

S2: Airbnb ve Booking Türkiye'de ruhsatsız evlerin ilanlarını siliyor mu?

Evet. Kültür ve Turizm Bakanlığı ile BTK arasındaki yasal işbirliği gereğince, platformlar ilanlarında doğrulanmış resmi Bakanlık izin belgesi numarası bulunmayan tüm Türkiye portföylerini sistemden derhal kaldırmakla yükümlüdür; aksi takdirde platformlara ağır idari yaptırımlar uygulanmaktadır.

S3: Turizm kiralama ruhsatı almak taşınmaz ikamet iznimi olumsuz etkiler mi?

Hayır, turizm izin belgesi tapu sahipliğinizi veya mülkiyet hakkınızı ortadan kaldırmaz. Ancak ikamet izniniz o adreste bizzat ikamet etme şartına bağlıysa, evi 365 gün boyunca turistlere kiralamak ikamet uzatma denetimlerinde fiili ikamet şüphesi yaratabilir. İkamet ettiğiniz ev ile kiraladığınız yatırım evinin ayrı olması tavsiye edilir.

S4: Bir mülk yönetim şirketi benim adıma tüm bu süreci yönetebilir mi?

Evet. Mülk sahibi yabancı yatırımcı, noter onaylı özel yetkili vekaletname tanzim ederek GARS Consulting gibi kurumsal mülk yönetim ve hukuk firmalarını yetkilendirebilir. Şirketimiz başvuru, plaket montajı, KBS bildirimi ve vergi beyan süreçlerini mülk sahibi adına eksiksiz yürütmektedir.

S5: 99 günlük kiralama ile 101 günlük kiralama arasındaki yasal fark nedir?

99 günlük kiralama, 7464 sayılı Kanun kapsamında doğrudan turizm kiralaması sayılır; Bakanlık izni, plaket ve KBS bildirimi şarttır. 101 gün ve üzerindeki kiralamalar ise Borçlar Kanunu'na tabi standart konut kiralaması olarak değerlendirilir ve turizm izni gerektirmez.

S6: Müstakil bir villam varsa komşu onayına ihtiyaç duyar mıyım?

Müstakil parselde yer alan ve başka bağımsız bölümü bulunmayan tekil villalarda kat malikleri kurulu bulunmadığı için komşu onayı aranmaz; doğrudan tapu, yangın güvenliği ve belediye belgeleriyle Bakanlığa başvurulabilir. Ancak villa bir site içindeyse site yönetim planı hükümleri geçerlidir.