Kiracı Tahliye Davası ve Ev Sahibi Hakları 2026

Doğrudan Cevap: Kiracı Nasıl Tahliye Edilir ve Taşınmaz Hukuken Nasıl Geri Alınır?

Türkiye'de kirasını ödemeyen veya sözleşme süresi bittiği halde taşınmazı boşaltmayan kiracıların tahliyesi; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK m. 315 ve 350-356) ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümlerine tabidir. Mülk sahipleri için 2026 yılı uygulamasında en hızlı ve etkili üç hukuki yol bulunmaktadır: Birincisi ve en hızlısı, Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Temerrüt Tahliyesi (Örnek No. 13) takibidir; icra müdürlüğü kanalıyla gönderilen ödeme emri kiracıya 30 günlük kesin ödeme süresi tanır ve bu sürede kira ödenmezse İcra Hukuk Mahkemesinde arabuluculuk şartı olmaksızın 3 ila 6 ayda tahliye kararı alınır. İkincisi, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte imzalanmış geçerli bir Yazılı Tahliye Taahhütnamesi bulunmasıdır; TBK m. 352/1 gereğince taahhüt edilen tarihten itibaren en geç 1 ay içinde icra veya dava yolu başlatılmalıdır. Üçüncüsü ise İhtiyaç Nedeniyle Tahliye veya 10 yıllık uzama süresinin dolması davalarıdır ki bu davalar Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmadan önce Zorunlu Arabuluculuk sürecinin tamamlanmasını emreder.

1. 2026 Yılında Kiracı Tahliyesinin Hukuki Mevzuatı ve Kanuni Şartları

Türk kira hukuku, Anayasa ile korunan mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkı arasında hassas bir denge kurmuş; tahliye sebeplerini sınırlı sayıda (numerus clausus) belirlemiştir.

Temel Kanuni Dayanaklar ve Yargıtay Uygulamaları:

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK):
• Madde 315 (Kiracının Temerrüdü): Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödemezse; kiraya veren kiracıya konut ve çatılı işyerlerinde yazılı olarak en az 30 gün süre verir. Bu süre içinde borç ödenmezse sözleşmenin feshedileceği bildirilir.
• Madde 347 (Sözleşmenin Sona Ermesi ve 10 Yıllık Uzama Süresi): Konut kiralarında sözleşme süresinin bitmesi kiraya verene tahliye hakkı vermez; sözleşme kendiliğinden birer yıl uzar. Kiraya veren ancak 10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra (toplam 11. yılın sonunda), uzayan her yılın bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak gerekçesiz fesih hakkını kullanabilir.
• Madde 350 (Gereksinim / İhtiyaç Nedeniyle Tahliye): Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ihtiyacı doğarsa sözleşmeyi feshedebilir. Ancak TBK m. 355 uyarınca haklı bir sebep olmaksızın taşınmaz 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi halde eski kiracıya 1 yıllık kira bedeli tazminat ödenir.
• Madde 352/1 (Tahliye Taahhüdü): Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir tarihte yazılı olarak tahliye taahhüdünde bulunmuşsa, kiraya veren bu tarihi takip eden 1 ay içinde icraya başvurarak tahliye isteyebilir.
• 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK m. 269-269/d):

Kira alacaklarına özgü ilamsız tahliye takibini (Örnek 13) düzenler. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcu ödemezse, alacaklı doğrudan tahliye davası açabilir.

• 7445 Sayılı Kanun ve Zorunlu Arabuluculuk Şartı:

Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılacak tüm tahliye, kira tespit ve uyarlama davalarında arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Anlaşma sağlanamadığı takdirde düzenlenen son tutanakla mahkemeye başvurulur.

Saha uygulamalarımız, yabancı ev sahiplerinin sözleşme ve ihtar sürelerini yanlış hesaplamaları sebebiyle yıllarca süren mağduriyetler yaşadığını; oysa profesyonel icra takipleriyle birkaç ayda tahliye sağlandığını ortaya koymaktadır.

2. En Hızlı Kiracı Tahliye Yolları ve Stratejik Tercihler

Kiracının durumuna ve eldeki belgelere göre işletilecek en etkili hukuki yollar:

1. Kira Ödenmemesi Nedeniyle İcra Takibi ve Tahliye (Örnek No. 13)

Kira alacağı ve tahliye için en hızlı ve arabuluculuksuz yoldur:

1. İcra müdürlüğünden kiracıya tahliye talepli ödeme emri (Örnek 13) gönderilir.
2. Kiracıya 7 gün itiraz, 30 gün ödeme süresi verilir.
3. 30 gün içinde borç ödenmezse, avukat İcra Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açar. İcra mahkemesi yalnızca banka kayıtlarına bakar; borç ödenmemişse 2-3 celsede tahliye kararı verir.

2. Yazılı Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra ve Tahliye

Kiracının imzaladığı tahliye taahhütnamesi varsa:

• Tarih Şartı: Taahhütname, kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmışsa Yargıtay baskı altında imzalandığı gerekçesiyle geçersiz sayar. Kira başlangıcından en az birkaç hafta sonra imzalanmış olmalıdır.
• 1 Aylık Hak Düşürücü Süre: Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 30 gün içinde icra takibi başlatılmalı veya Sulh Hukukta dava açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa taahhütname çöp olur.

3. Bir Kira Yılında İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)

Kiracı aynı kira dönemi içinde kirasını iki ayrı ayda geciktirir ve her iki ay için de noterden veya icradan haklı ödeme ihtarı alırsa; ev sahibi kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

4. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (Ev Sahibinin Kendisinin veya Çocuğunun İhtiyacı)

Ev sahibinin veya birinci derece yakınının oturacak başka bir evi yoksa ve samimi bir konut ihtiyacı varsa, sözleşme bitiminde arabulucuya başvurulur ve ardından Sulh Hukuk Mahkemesinde ihtiyaç davası açılır.

3. Tahliye Sürecinin Adım Adım İşleyişi ve Zorla Çilingirle Tahliye

Mahkeme kararından taşınmazın fiziksel olarak teslim alınmasına kadar izlenen yasal aşamalar:

1. Aşama: Zorunlu Arabuluculuk Süreci (Sulh Hukuk Davalarında)

• UYAP üzerinden arabuluculuk başvurusu yapılır.
• Arabulucu tarafları toplantıya davet eder. Kiracı tahliyeyi kabul ederse düzenlenen "Anlaşma Tutanağı" mahkeme ilamı niteliğindedir; kiracı belirtilen tarihte çıkmazsa doğrudan icraya konulur.
• Anlaşma sağlanamazsa "Anlaşamama Tutanağı" ile derhal dava açılır.

2. Aşama: Mahkeme Yargılaması ve Tahliye Hükmü

• Avukatımız duruşmalarda kiracının haksız itirazlarını çürütür, kira dekontlarını sunar ve kiracının imza inkarı yapması halinde Adli Tıp Kurumundan imzanın kiracıya ait olduğuna dair rapor aldırır.
• Mahkeme kira akdinin feshine ve kiracının mecurdan tahliyesine hükmeder; yargılama giderlerini kiracıya yükler.

3. Aşama: İcra Memuru Eşliğinde Cebri Tahliye (Zorla Tahliye)

1. Tahliye Emri Gönderimi: İcra dairesi kiracıya 10 gün içinde evi boşaltması için tahliye emri gönderir.
2. Adreste Fiili İcra: Süre dolduğunda icra memuru, alacaklı vekili, emniyet güçleri ve yetkili çilingir ile kapıya gidilir.
3. Eşyaların Tahliyesi ve Yediemin: Çilingir kapıyı açar. Evdeki eşyalar tutanağa geçirilir; kiracı yoksa eşyalar nakliye aracıyla adli emanet deposuna (yediemin) kaldırılır ve yeni anahtarlar ev sahibine teslim edilir.

4. 2026 Yılı Kiracı Tahliye Davası ve İcra Masrafları Tablosu

Kiracı tahliye davası ve fiili icra işlemlerinde ortaya çıkan resmi harçlar ve giderler 2026 tarifelerine göre aşağıda listelenmiştir:

*Masrafların Kiracıdan Tahsili Notu: İcra İflas Kanunu uyarınca tahliye için yapılan tüm dava, harç, çilingir ve nakliye masrafları ile yasal vekalet ücreti (AAÜT) kiracıya yükletilir; kiracının maaşına, banka hesaplarına ve adına kayıtlı araçlara haciz konularak tahsil edilir.*

5. Gerçek Vaka Analizi: Kadıköy Bostancı'da Sorunlu Kiracının Tahliyesi ve Alacağın Tahsili

Uyuşmazlığın Gelişimi:

Kadıköy Bostancı'da lüks bir 3+1 daireye sahip olan yabancı yatırımcı, dairesini 2023 yılında yıllık sözleşmeyle kiraya vermiş ve 15 Ocak 2026 tahliye tarihli yazılı tahliye taahhütnamesi almıştır. Kiracı 2025 yılı ortasından itibaren kira ödemelerini tamamen durdurmuş, telefonları engellemiş ve "dava açsanız da 3 yıl sürer" diyerek evden çıkmayacağını belirtmiştir. Biriken kira borcu 240.000 TL'ye ulaşmıştır.

Karşılaşılan Risk:

Aylık 40.000 TL kira gelirinden mahrum kalınması, evin yıpranması ve 15 Ocak 2026 taahhüt tarihine ilişkin 1 aylık yasal sürenin kaçırılma tehlikesi.

GARS Hukuk Ekibinin Stratejik Müdahalesi:

1. Hukuk departmanımız çifte hukuki yol işletmiştir: Öncelikle biriken kira alacağı için tahliye talepli Örnek No. 13 icra takibi başlatılmış; eş zamanlı olarak taahhütname için icra dairesine başvurulmuştur.
2. Kiracı takibe itiraz ederek taahhütnamenin boş kağıda imzalatıldığını iddia etmiş, ancak Örnek 13 takibindeki 30 günlük yasal ödeme süresinde hiçbir ödeme yapmamıştır.
3. Avukatlarımız itirazın kaldırılması ve tahliye talebiyle İstanbul Anadolu İcra Hukuk Mahkemesinde dava açmıştır. Kiracının 30 gün içinde borcu ödemediği banka kayıtlarıyla ispatlandığından, mahkeme imza incelemesine dahi gerek görmemiştir.
4. Mahkeme davanın 2. celsesinde (dava açıldıktan 75 gün sonra) tahliye kararı vermiştir.

Zorla Tahliye ve Alacağın Tahsili:

Kiracıya 10 günlük tahliye emri tebliğ edilmiş; çıkmaması üzerine icra memuru, polis ve çilingirle eve gidilerek kapı kilidi değiştirilmiş ve yeni anahtarlar müvekkile teslim edilmiştir. Eş zamanlı olarak kiracının banka hesaplarındaki mevduatına haciz konularak 240.000 TL kira borcu ve tüm masraflar tahsil edilmiştir.

6. Kiracı Tahliyesinde Yapılan 5 Ölümcül Hata ve Çözüm Yolları

Ev sahiplerinin hak kaybına uğramasına neden olan en yaygın hatalar:

Bu hukuki kurallara riayet edilmesi, ev sahiplerinin gayrimenkullerini güvenle yönetmelerini sağlar.

7. Karşılaştırmalı Karar Matrisi: 2026 Kiracı Tahliye Yolları

Tahliye yollarının hukuki etkinlik ve süre karşılaştırması aşağıdadır:

8. Kiracı Tahliye Davaları Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Konut kiralarında uygulanan %25 kira artış sınırı kalktı mı, 2026 kuralı nedir?

Evet. Konut kiralarındaki geçici %25 zam sınırı resmi olarak kaldırılmıştır. 2026 yılında konut ve işyeri kiralarında uygulanabilecek yasal azami artış oranı, TBK m. 344 uyarınca Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranıdır.

Kiracı 30 günlük sürede kira borcunu öderse tahliye davası düşer mi?

Evet. Kiracı tebliğden itibaren 30 gün içinde asıl borcu, faizi ve takip masraflarını öderse o takibe dayalı tahliye davası açılamaz. Ancak bu ödeme emri "bir haklı ihtar" sayılır. Kiracı aynı kira yılında bir kez daha gecikirse iki haklı ihtar nedeniyle tahliye edilebilir.

Yeni ev sahibi eski kiracıyı çıkarabilir mi ve süresi nedir?

Evet. TBK m. 351 uyarınca gayrimenkulü yeni satın alan kişi, kendisi veya ailesinin konut ihtiyacı varsa, tapu devrinden itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya noterden ihtar çekmeli; ardından satın alma tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır.

WhatsApp mesajı veya SMS ile verilen tahliye taahhüdü geçerli midir?

Hayır. TBK m. 352 uyarınca tahliye taahhütnamesinin mutlaka yazılı şekilde ve kiracının ıslak imzasını veya güvenli elektronik imzasını taşıması zorunludur. Dijital mesajlar tek başına icra takibine konu edilemez.

Kiracı evi kilitleyip yurtdışına kaçtıysa tahliye nasıl yapılır?

Avukat icra takibini kiracının MERNİS adresine Tebligat Kanunu m. 21 gereğince tebliğ ettirir. Süreler dolduğunda mahkemeden gıyapta tahliye kararı alınır; icra memuru ve polis eşliğinde çilingirle kapı açılarak eşyalar yediemine kaldırılır ve ev malike teslim edilir.