Türkiye Gayrimenkul İntifa Hakkı Tesisi Rehberi 2026

Türk Hukukunda Gayrimenkul İntifa Hakkının Yasal ve Mevzuat Temeli

Gayrimenkul intifa hakkının tesisi, idaresi, vergilendirilmesi ve terkini süreçleri Türk mevzuatında birbiriyle bağlantılı kanuni düzenlemelere dayanır:

1. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK):

• Madde 794 (İntifa Hakkının Tanımı ve Kapsamı): İntifa hakkının taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabileceğini düzenler. Hak sahibine konusu üzerinde tam yararlanma hakkı sağlar; hak sahibi taşınmazın ekonomik tahsis amacına ve özüne riayet etmekle yükümlüdür.
• Madde 795 (Kurulması ve Tescil Zorunluluğu): Taşınmazlarda intifa hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescilin zorunlu olduğunu emreder. Sözleşmeye dayalı tesislerde işlemin resmi senet (Resmi Senet) şeklinde yapılması şarttır.
• Madde 803 (Yönetim ve Kiraya Verme Yetkisi): İntifa hakkı sahibine taşınmazın yönetim ve kiraya verme yetkisini münhasıran verir. İntifa hakkı sahibi, çıplak mülkiyet malikinin rızasına ihtiyaç duymadan kira sözleşmesi akdedebilir ve tüm kira gelirlerini tahsil eder.
• Madde 805 (Olağan Bakım ve Muhafaza Giderleri): Taşınmazın olağan bakım, koruma masrafları, işletme giderleri ve zorunlu deprem sigortası (DASK) gibi olağan mükellefiyetlerin intifa hakkı sahibine ait olduğunu düzenler.
• Madde 806 (Önemli Onarımlar ve Yenilemeler): Taşınmazın korunması için gereken büyük ve yapısal onarımların çıplak mülkiyet sahibine ait olduğunu hükme bağlar; intifa hakkı sahibi bu onarımların yapılmasını malikten talep edebilir.
• Madde 797 ve Madde 818 (Sona Erme Halleri): Taşınmazın tamamen yok olması, hak sahibi gerçek kişinin ölümü, kararlaştırılan sürenin dolması, tüzel kişinin terkin edilmesi (azami 100 yıl) veya tapuda feragat ile hakkın sona ereceğini belirtir.

1. 2644 Sayılı Tapu Kanunu:

• Madde 26 (Resmi Senet Düzenleme Yetkisi): Mülkiyeti nakleden veya üzerinde sınırlı ayni hak kuran tüm akitlerin münhasıran tapu sicil müdürlüklerince resmi senet tanzim edilerek yapılacağını hükme bağlar.
• Madde 35: Yabancı gerçek kişilerin ve yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye'de intifa hakkı tesis edebilme koşullarını, yasal kısıtlamaları (30 hektar sınırı ve askeri yasak bölgeler tahdidi) düzenler.

1. 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu:

• Madde 3 ve Madde 13 (Vergi Mükellefiyeti): Bir gayrimenkul üzerinde intifa hakkı varsa, ilgili belediyeye yıllık bina ve arsa emlak vergisini ödeme mükellefiyeti çıplak mülkiyet sahibine değil, doğrudan doğruya intifa hakkı sahibine aittir.

1. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK):

• İntifa hakkı sahibinin üçüncü kişilerle yapacağı konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini, kira tespit ve tahliye davalarını (TBK m. 310 ve 347) düzenler; intifa hakkı sahibi kira ilişkisinde kanuni kiralayan sıfatını taşır.

Mülkiyet Türleri Arasındaki Hukuki Farklar: Tam, Çıplak ve İntifa Mülkiyeti

Gayrimenkul yatırımcılarının ve aile şirketlerinin sıklıkla karşılaştığı mülkiyet ayrımları hukuki yetkiler bakımından şu şekildedir:

1. Tam Mülkiyet (Tam Mülkiyet)

Roma hukukundan bu yana gelen üç temel mülkiyet yetkisini (kullanma - usus, yararlanma - fructus, tasarruf - abusus) tek bir hak sahibinde birleştirir. Malik, taşınmazda bizzat oturabilir, kiraya verip gelir toplayabilir, taşınmazı dilediği kişiye satabilir, banka lehine ipotek tesis edebilir ve vefatında tüm haklarını yasal mirasçılarına bırakır.

2. Çıplak Mülkiyet (Kuru Mülkiyet / Çıplak Mülkiyet)

Taşınmazın mülkiyet hakkının özüdür; tasarruf yetkisi (satış, ipotek) çıplak mülkiyet sahibine aittir. Ancak taşınmazın zilyetliği, fiili kullanımı ve tüm kira getirileri intifa hakkı sahibine devredilmiştir. Çıplak mülkiyet sahibi taşınmazda oturamaz, kiracı seçemez ve intifa hakkı süresince kira gelirlerinden tek bir kuruş talep edemez.

3. İntifa Hakkı (İntifa Hakkı)

Taşınmazın ekonomik ve fiili egemenliğini kapsayan geniş yetkili bir irtifak hakkıdır. İntifa hakkı sahibi taşınmazı dilediği gibi yönetir, konut olarak kullanır veya ticari olarak işletip kira gelirlerini tahsil eder. Taşınmazın kuru mülkiyetini satamaz veya ipotek edemez; hakkı mirasçılarına devredilemez ancak hayatı boyunca tam bir ekonomik kontrol sağlar.

4. Sükna Hakkı / Oturma Hakkı (Sükna / Oturma Hakkı)

TMK'nın 823 ve 824. maddelerinde düzenlenen şahsa sıkı sıkıya bağlı sınırlı bir haktır. Hak sahibine sadece bir binada veya onun bir kısmında bizzat kendisi ve ailesiyle oturma yetkisi verir. Sükna hakkı sahibi taşınmazı üçüncü bir kişiye kesinlikle kiraya veremez, ticari gelir elde edemez ve hakkını başkasına devredemez.

Adım Adım Başvuru ve Tescil Süreci: Tapu Müdürlüğü Prosedürü

Türkiye'de bir gayrimenkul üzerinde intifa hakkı tesisi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) nezdinde şu işlem adımları takip edilerek sonuçlandırılır:

1. Adım: Hukuki Yapılandırma ve Ön Hazırlık

• İntifa hakkının ivazlı (bir bedel karşılığında) mı yoksa ivazsız (bağış şeklinde bedelsiz) mi tesis edileceği kararlaştırılır.
• Yabancı ülke vatandaşlarının taraf olduğu işlemlerde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanından güncel değerleme raporu temin edilir.
• Taşınmazın bulunduğu ilçe belediyesinden rayiç bedel belgesi (emlak beyan değeri) alınır.
• Geçerli zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi ve mevcut tapu fotokopisi hazırlanır.

2. Adım: Web-Tapu Portalı Üzerinden Dijital Başvuru

• Taşınmaz maliki veya yetkili gayrimenkul avukatı, e-Devlet kimlik doğrulamasıyla Web-Tapu sistemine giriş yapar.
• "Ayni Hak Tesisi / İntifa Hakkı Tesisi" işlem türü seçilerek ilgili taşınmaz parselleri işaretlenir.
• Tarafların kimlik belgeleri, yabancı uyruklular için pasaport tercümeleri ve vergi kimlik numaraları sisteme yüklenir.
• İntifa hakkının süresi (ömür boyu veya belirli bir yıl süreli) sisteme girilir.

3. Adım: İnceleme ve Harç Ödeme Süreci

• Tapu sicil müdürlüğü personeli taşınmaz kütüğünü inceler; üzerinde haciz, ihtiyati tedbir veya kamu kısıtlaması bulunup bulunmadığını denetler.
• Başvuru sahibinin cep telefonuna tapu harcı ve döner sermaye bedelini içeren tahakkuk fişi ve randevu saati SMS olarak iletilir.
• Belirlenen harç tutarları kamu bankaları (Ziraat Bankası, Vakıfbank, Halkbank) veya Gelir İdaresi Başkanlığı e-tahsilat sistemi üzerinden yatırılır.

4. Adım: Resmi Senet İmzası ve Yeminli Tercüman Eşliği

• Randevu saatinde çıplak mülkiyet sahibi ve intifa hakkı sahibi (veya özel yetkili vekilleri) tapu müdürlüğünde hazır bulunur. Vekaletnamede "İntifa hakkı tesis etmeye, terkin etmeye ve kabul etmeye" dair açık yetki bulunması mecburidir.
• Türkçe bilmeyen yabancı taraflar için adli bilirkişi listesine kayıtlı yeminli tercüman huzurunda işlem metni tercüme edilir.
• Tapu müdürünün huzurunda tüm şartları içeren resmi senet (Resmi Senet) imzalanır.

5. Adım: Tescil ve Yeni Tapu Senedinin Düzenlenmesi

• Tapu kütüğünün irtifak hakları sütununa intifa hakkı tescil edilir.
• Taşınmaz malikine çıplak mülkiyet sahibi olduğunu ve üzerinde intifa hakkı bulunduğunu gösteren güncel tapu senedi teslim edilir.
• Belediye emlak servisine bildirim yapılarak emlak vergisi mükellefiyeti intifa hakkı sahibi adına kaydedilir.

2026 Yılı İntifa Hakkı Harç ve Masraf Tablosu

Aşağıdaki tablo, İstanbul'da 100.000 Amerikan Doları (yaklaşık 4.000.000 TL) değerindeki bir gayrimenkul üzerinde tesis edilecek intifa hakkı işlemine dair tahmini resmi harç ve giderleri göstermektedir:

*Not: Harçlar Kanunu uygulamalarında intifa hakkı ile çıplak mülkiyet ayrıldığında, emlak beyan değerinin veya satış bedelinin 2/3'ü intifa hakkına, 1/3'ü ise çıplak mülkiyete ait kabul edilerek harç matrahı belirlenir.*

Örnek Olay Analizi: Yabancı Yatırımcının İstanbul'daki Varlık Koruma Stratejisi

2023 yılında 62 yaşındaki yabancı yatırımcı Tarık Bey, İstanbul'un Sarıyer ilçesinde toplam piyasa değeri 1.250.000 USD olan üç adet ticari ofis ve bir lüks konut satın almıştır. Yatırımcının karşılaştığı iki temel hukuki risk bulunmaktaydı:

1. Miras Riski: İleride vefatı halinde gayrimenkullerin uluslararası miras intikal davaları, Türk veraset ve intikal vergileri ve bürokratik engellerle karşılaşmadan doğrudan iki yetişkin çocuğuna (21 ve 24 yaşlarında) intikal etmesini istemesi.
2. Gelir ve Yaşam Güvencesi Kaybı: Çocuklarının bu mülkleri düşüncesizce elden çıkarmasını engellemek; emeklilik yaşamını finanse eden aylık 8.500 USD tutarındaki ticari kira gelirinin münhasıran kendi kontrolünde kalmasını sağlamak ve konutta ömür boyu tahliye tehdidi olmadan oturabilmek.

GARS Danışmanlık Tarafından Uygulanan Çözüm Modeli:

• Sarıyer Tapu Müdürlüğü nezdinde "Çıplak mülkiyetin çocuklara devri ve ömür boyu intifa hakkının babanın üzerinde tutulması" işlemi gerçekleştirildi.
• Taşınmazların kuru mülkiyeti yüzde 50'şer payla iki evlada tescil edilirken; tüm taşınmazlar üzerinde Tarık Bey lehine koşulsuz ve ömür boyu sürecek intifa hakkı (Ömür Boyu İntifa Hakkı) tesis edildi.
• Resmi senede, taşınmazların ticari kiralamalarını yapma, kira bedellerini tahsil etme ve tahliye davaları açma yetkisinin çocukların muvafakatine gerek olmaksızın münhasıran babaya ait olduğu açıkça yazıldı.

Hukuki ve Finansal Netice:

• Tarık Bey, hayatta olduğu müddetçe kira gelirlerinin yüzde 100'ünü kendi banka hesabına alarak finansal bağımsızlığını korumuştur.
• Çocuklar kuru mülkiyeti üçüncü kişilere satmaya kalkışamamıştır; zira üzerinde ömür boyu intifa şerhi bulunan bir taşınmazı hiçbir ticari alıcı satın almaz.
• İleride Tarık Bey'in vefatı halinde, TMK 797 gereğince intifa hakkı kendiliğinden düşecek; çocuklar herhangi bir miras davası açmadan veya mülkiyet devir harcı ödemeden, yalnızca ölüm belgesiyle tapuda bir günlük terkin işlemi yaptırarak doğrudan tam mülkiyet sahibi haline gelecektir.

Sık Yapılan Hatalar, Hukuki Tuzaklar ve Önleyici Avukat Çözümleri

İntifa hakkı uygulamalarında uzman hukuki destek alınmadığında karşılaşılan temel tuzaklar ve çözüm yolları şunlardır:

1. Tuzak: İntifa Hakkı ile Sükna Hakkının Karıştırılması

• Risk: Yatırımcının yurt dışına gittiğinde mülkü kiraya verme niyeti varken tapuda sehven "Sükna Hakkı" (Oturma Hakkı) tescil ettirmesi. TMK 823 uyarınca sükna hakkı sahibi mülkü kiraya veremez; verirse çıplak mülkiyet sahibi kiracıyı derhal tahliye ettirebilir ve haksız işgal tazminatı (Ecrimisil) talep edebilir.
• Çözüm: Tapu resmi senedinde tescil edilecek hakkın açıkça "İntifa Hakkı" olduğunun ve kiraya verme yetkisini kapsadığının denetlenmesi.

2. Tuzak: Hak Sahibinin Erken Ölümünde Yatırımın Mirasçılara Geçmemesi

• Risk: Bir yatırımcının ticari bir binada 30 yıllığına intifa hakkı satın alıp milyonlarca lira tadilat yaptıktan 4 yıl sonra vefat etmesi. TMK 797 gereğince gerçek kişi lehine kurulan hak ölümle sona erer; malik taşınmazı tüm yatırımlarla geri alır ve mirasçılar hiçbir hak talep edemez.
• Çözüm: Büyük ticari projelerde intifa hakkının gerçek kişi yerine Türkiye'de kurulacak bir tüzel kişilik (Limited veya Anonim Şirket) adına tesis edilmesi. Şirket lehine intifa hakkı sözleşme süresince (azami 100 yıl) devam eder ve şirket hisseleri mirasçılara intikal eder.

3. Tuzak: Esaslı Onarımlar ve Emlak Vergisi Anlaşmazlıkları

• Risk: Binanın ana kolonlarında veya çatısında meydana gelen büyük hasarların masrafları konusunda tarafların uyuşmazlığa düşmesi veya emlak vergisinin ödenmemesi sebebiyle belediye hacizlerinin gelmesi.
• Çözüm: TMK 805 ve 806 hükümleri doğrultusunda resmi senet metnine bakım ve onarım masraflarının paylaşımına dair ayrıntılı maddeler konulması; intifa sahibinin emlak vergisi mükellefiyetini belediyeye zamanında tescil ettirmesi.

4. Tuzak: Çıplak Mülkiyetin Üçüncü Kişiye Satılması ve Müdahale Girişimleri

• Risk: Çıplak mülkiyet sahibinin mülkü üçüncü bir kişiye satması ve yeni alıcının intifa hakkı sahibini mülkten çıkarmaya veya kilidi değiştirmeye çalışması.
• Çözüm: İntifa hakkı ayni hak niteliğinde tapu sicilinde tescilli olduğundan herkese karşı ileri sürülebilir. GARS gayrimenkul avukatları aracılığıyla derhal zilyetliğin korunması davası ve müdahalenin men'i davası açılarak tecavüz durdurulur ve tazminat tahsil edilir.

Karşılaştırmalı Karar Matrisi: Gayrimenkul Tasarruf Yöntemleri

Aşağıdaki tablo, Türkiye'deki gayrimenkullerin kullanım ve yönetim biçimlerini hukuki niteliklerine göre karşılaştırmaktadır:

Gayrimenkul İntifa Hakkı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

İntifa hakkı sahibi taşınmazı bankaya ipotek vererek kredi kullanabilir mi?

Hayır, intifa hakkı sahibi taşınmazın kuru mülkiyetine sahip olmadığı için taşınmaz üzerinde ipotek tesis edemez; taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisi (Tasarruf Yetkisi) münhasıran çıplak mülkiyet sahibine aittir. Ancak intifa hakkı sahibi, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça taşınmazdan elde edeceği kira gelirlerini ve alacak haklarını alacağın temliki yoluyla bankalara teminat olarak gösterebilir.

Gerçek kişi lehine kurulan intifa hakkı ölümle sona erdiğinde tapu işlemi nasıl yapılır?

TMK'nın 797. maddesi uyarınca hak sahibinin vefatıyla intifa hakkı hukuken kendiliğinden düşer. Çıplak mülkiyet sahibi, intifa hakkı sahibinin ölüm belgesini (yabancılar için apostilli ve tercümeli nüshayı) ibraz ederek tapu müdürlüğüne bir dilekçe ile başvurur. Tapu kütüğündeki intifa şerhi terkin edilir (silinir) ve mülkiyet kendiliğinden tam mülkiyete dönüşür; bu işlem için yeni bir intikal veya alım-satım harcı ödenmez.

İntifa hakkı sahibi, mülkü çıplak mülkiyet sahibinin izni olmadan kiraya verebilir mi?

Evet, TMK'nın 803. maddesi uyarınca taşınmazın idaresi ve kullanımından yararlanma yetkisi münhasıran intifa hakkı sahibine aittir. İntifa hakkı sahibi, kuru mülkiyet malikinin onayına veya imzasına ihtiyaç duymaksızın üçüncü kişilerle konut veya işyeri kira sözleşmesi imzalayabilir ve kira bedellerini tahsil edebilir.

İntifa hakkı tesisi yabancıların Türk Vatandaşlığı kazanmasını sağlar mı?

Hayır. 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu Uygulama Yönetmeliği gereğince, gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığına başvurabilmek için taşınmazın en az 400.000 Amerikan Doları değerinde "Tam Mülkiyet" olarak satın alınması ve tapuya üç yıl satılmama şerhi konulması zorunludur. Çıplak mülkiyeti başkasında olan bir gayrimenkulün yalnızca intifa hakkını almak vatandaşlık başvurusunda geçerli kabul edilmez.

İntifa hakkı süresi dolmadan önce tapudan nasıl terkin edilir?

İntifa hakkı, süresi dolmadan önce tarafların anlaşmasıyla tapuda terkin edilebilir. İntifa hakkı sahibi ile çıplak mülkiyet sahibi tapu müdürlüğüne bizzat veya noter vekaletiyle başvurarak "İntifa Hakkından Feragat ve Terkin" resmi senedini imzalarlar. Bedelsiz feragatte maktu terkin harçları ödenirken, bedel karşılığı devir ve feragatte nispi harçlar tahakkuk ettirilir.