İskan Alma ve Kat Mülkiyetine Geçiş Rehberi 2026

Doğrudan Cevap: İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Nasıl Alınır ve Kat Mülkiyetine Nasıl Geçilir?

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30. maddesi uyarınca yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınması ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında kat irtifaklı tapunun kat mülkiyetli tapuya dönüştürülmesi, bir binanın şantiye halinden hukuken tamamlanmış güvenli konut statüsüne geçişini tescil eder. Müteahhidin iskan almaktan kaçındığı veya iflas ettiği durumlarda; bina kat malikleri kurulu veya bağımsız bölüm malikleri bizzat belediye imar müdürlüğüne başvurarak eksiklikleri giderme, Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK) işçi prim borçlarını yapılandırma, itfaiye ve asansör yeşil etiket onaylarını tamamlama ve müteahhide karşı ifaya zorlama ile tazminat davası açma hakkına sahiptir. Belediye tarafından iskan belgesi düzenlendiğinde, belge sistem üzerinden doğrudan Tapu Müdürlüğüne iletilir ve tapular re'sen kat mülkiyetine çevrilir; böylece şantiye elektriği ve suyu tarifesinden konut tarifesine geçilerek faturalarda %60'a varan tasarruf sağlanır.

1. 2026 Yılında İskan ve Kat Mülkiyetinin Hukuki Mevzuatı

Türkiye'de gayrimenkul mevzuatı, bir yapının ruhsat alma aşamasından sakinlerinin taşınmasına kadar geçen tüm süreçleri can ve mal güvenliği, deprem standartları ve işçilik hakları çerçevesinde sıkı kurallara bağlamıştır.

İlgili Kanun Maddeleri ve Yasal Sorumluluklar:

• 3194 Sayılı İmar Kanunu:
• Madde 29 (Ruhsat Süresi): Yapı ruhsatı alındığı tarihten itibaren 5 yıl geçerlidir. Bu süre zarfında inşaat tamamlanıp iskan alınmazsa ruhsat hükümsüz hale gelir ve yapı kaçak bina (ruhsatsız yapı) statüsüne düşer.
• Madde 30 (Yapı Kullanma İzni): Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediyeden kullanım izni alınması zorunludur. İskansız binalara kalıcı abonelik bağlanamaz.
• Madde 32 ve 42 (Yıkım ve İdari Para Cezaları): Onaylı mimari projeye aykırı imalatlar (çatı katının daireye çevrilmesi, otoparkın dükkana katılması, sığınak iptalleri) için ağır para cezaları ve aykırılıklar giderilmediğinde yıkım kararı uygulanır.
• 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK):
• Madde 10 ve 12: Kat mülkiyetinin kurulması usulünü düzenler. Yapının tamamlanması ve iskan belgesinin varlığı kat mülkiyetinin yegane şartıdır.
• 5912 Sayılı Kanun Değişikliği: Eskiden her daire sahibinin tapuya tek tek başvurma zorunluluğunu kaldırmıştır. Artık belediyeler iskan belgesini düzenledikten sonra listeyi Tapu Müdürlüğüne resmi olarak gönderir ve tapu dairesi kat irtifakını re'sen kat mülkiyetine çevirir.
• 5510 Sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu:

Belediyelerin iskan belgesi verebilmesi için inşaatı yapan yüklenicinin SGK'ya hiçbir prim ve ceza borcunun kalmadığını gösteren "İlişiksizlik Belgesi" sunması zorunludur.

İstanbul'daki saha tecrübelerimiz, yüzlerce sitede daire sahiplerinin kat irtifaklı tapu ile oturduğunu, müteahhidin SGK prim borçları veya projeye aykırı ilave katları nedeniyle iskan alamadığını ve yıllarca yüksek şantiye tarifesi ödediğini göstermektedir.

2. İskansız Binada Daire Sahibi Olmanın Doğurduğu Hukuki ve Mali Riskler

İskanı bulunmayan bir taşınmaza yatırım yapmak şu tehlikeleri beraberinde getirir:

A. Fahiş Şantiye Elektriği ve Suyu Faturaları

İskan belgesi olmayan binalara BEDAŞ, AYEDAŞ ve İSKİ gibi dağıtım şirketleri bireysel konut aboneliği tesis edemez. Tüm bina tek bir ticari inşaat sayacına (şantiye elektriği) bağlanır; bu sayaç en yüksek ticari birim fiyattan faturalandırıldığı için konut faturasına göre 2 ila 3 kat daha fazla maliyet üretir.

B. Binanın Kaçak Yapı Statüsüne Düşmesi ve Yıkım Riski

5 yıllık yapı ruhsatı süresi dolduğu halde iskan alınmamışsa bina kaçak yapı haline gelir. Belediyeler m. 32 uyarınca mühürleme işlemi yapabilir ve imara aykırı kısımlar için yıkım kararı alarak maliklere yüksek cezalar tebliğ edebilir.

C. Mülk Değerinde Ciddi Değer Kaybı ve Satış Zorluğu

İskanı olmayan ve kat mülkiyetine geçmemiş bir daire, aynı lokasyondaki iskanlı muadillerine göre piyasada %20 ila %35 daha düşük değerden alıcı bulur. Ayrıca bankalar iskansız dairelere kredi vermez veya ekspertiz değerinin çok küçük bir kısmını onaylar.

D. İkamet İzni ve Vatandaşlık Başvurularında Ekspertiz Engeli

Göç İdaresi ve SPK lisanslı değerleme uzmanları, değerleme raporunda binanın iskan durumunu açıkça belirtmek zorundadır. İskansız binalardaki kaçak alanlar değerleme raporunda risk olarak yazılır ve mülk değeri düşürülerek 400.000 USD vatandaşlık veya taşınmaz ikamet şartının altında kalmasına neden olabilir.

3. Müteahhit Kaçtığında İskan Alma ve Kat Mülkiyetine Geçiş Süreci

Müteahhidin taahhüdünü yerine getirmediği durumlarda izlenen hukuki ve teknik yol haritası şöyledir:

1. Aşama: İmar Arşivi ve Teknik Eksiklik Tespiti

1. Mimari Proje İncelemesi (Proje Uygunluğu):

Avukat ve mimar heyetimiz ilçe belediyesi imar müdürlüğünden onaylı mimari projeyi çıkartır. Binada onaylı projeye aykırı olarak sonradan yapılan kaçak bölmeler, kapatılan balkonlar veya dükkana çevrilen ortak alanlar yerinde tespit edilir.

1. Yapı Denetim Hakediş Seviyesi:

Binayı denetleyen yapı denetim kuruluşunun Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı sistemindeki seviyesi incelenir. İnşaatın %100 bittiğine dair son hakediş raporunun onaylanıp onaylanmadığı teyit edilir.

2. Aşama: SGK ve İtfaiye Engellerinin Aşılması

• SGK İlişiksizlik Belgesinin Alınması:

İskanın önündeki en büyük engel müteahhidin ödemediği SGK asgari işçilik primleridir. Kat malikleri kurulu toplanarak kişi başı düşen payı toplar ve SGK'ya yatırarak ilişiksizlik belgesini alır. Ödenen bu tutar, açılacak rücu davası ile derhal müteahhidin diğer malvarlıklarından faiziyle tahsil edilir.

• Büyükşehir İtfaiye Uygunluk Raporu:

Yangın yönetmeliğine uygunluk denetlenir: Yangın merdiveni kapıları duman sızdırmaz hale getirilir, yangın dolapları ve hidrofor sistemi aktif edilerek itfaiyeden olumlu rapor alınır.

• Asansör Yeşil Etiket Alınması:

A tipi muayene kuruluşlarına harç yatırılarak asansörlerin güvenlik frenleri ve halatları test ettirilir; yeşil etiket alınarak belediyeye sunulur.

3. Aşama: İskan Düzenlenmesi ve Tapuların Yenilenmesi

• Yapı Kullanma İzin Belgesinin Çıkışı:

Tüm raporlar belediye imar encümenine girer ve encümen kararıyla binaya genel iskan veya münferit iskan verilir.

• Kat Mülkiyetli Tapuların Teslimi:

Belediye iskan belgesini Tapu Müdürlüğüne resmi üst yazı ile iletir. Döner sermaye harçları ödenerek her bağımsız bölüm için kat mülkiyeti tescil edilir; malikler tapularını alarak hemen bireysel konut elektrik ve su aboneliğine geçer.

4. 2026 Yılı İskan Alma ve Kat Mülkiyeti Masrafları Tablosu

İskan alma ve tapu tescil sürecinde karşılaşılan resmi harç ve teknik masraflar 2026 tarifelerine göre aşağıda listelenmiştir:

*Giderlerin Geri Alınması Notu: Daire sahiplerinin müteahhidin yerine ödemek zorunda kaldığı tüm iskan, SGK ve proje tadilat masrafları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca açılacak alacak davası ve icra takibi ile müteahhitten tahsil edilir.*

5. Gerçek Vaka Analizi: Beylikdüzü'nde 48 Daireli Sitede İskanın Alınması

Olay ve Mağduriyet:

Beylikdüzü'nde iki blok ve 48 daireden oluşan lüks bir projede yabancı yatırımcılar 2022 yılında kat irtifaklı tapularını alarak taşınmıştır. Müteahhit inşaat tamamlandıktan sonra ofisini kapatmış, telefonlara çıkmamış ve iskanı almamıştır. Malikler 3 yıl boyunca şantiye elektriği kullanmış; daire başı aylık elektrik faturası 12.000 TL'ye ulaşmıştır. Ayrıca yeşil etiketi olmayan asansörler belediye zabıtası tarafından mühürlenmiş, bina sakinleri 10 katı merdivenle çıkmak zorunda kalmıştır.

Uğranılan Maddi Zarar:

Malikler fahiş faturalar nedeniyle dairelerini kiraya verememiş, emsal sitelere göre mülk değerleri %25 düşmüş ve belediyeden 5 yıllık ruhsat süresinin dolmak üzere olduğuna dair tahliye ve yıkım uyarıları gelmiştir.

GARS Hukuk Ekibinin Çözüm Süreci:

1. Hukuk departmanımız olağanüstü site genel kurulu toplayarak resmi bir Site Yönetim Kurulu seçtirmiş ve 48 malikin ortak vekaletnamesini almıştır.
2. Beylikdüzü Belediyesi İmar Arşivi incelenmiş; müteahhidin SGK'ya 420.000 TL prim borcu olduğu ve zemin kattaki ortak bina girişini kaçak olarak yanındaki dükkana dahil ettiği tespit edilmiştir.
3. Hukuk ekibimiz belediye encümeninden tadilat izni alarak kaçak duvarı yıktırmış ve ortak bina girişini mimari projeye uygun hale getirmiştir.
4. SGK ile görüşülerek borç taksitlendirilmiş, ilk taksit site bütçesinden ödenerek SGK İlişiksizlik Belgesi çıkartılmıştır.
5. İtfaiye raporu ve asansör yeşil etiketi 3 hafta içinde tamamlanarak belediyeye sunulmuştur.

Nihai Başarı:

Belediye başvurumuzdan 65 gün sonra Genel İskan Belgesini onaylamış; Tapu Müdürlüğü tüm dairelerin tapularını Kat Mülkiyetine çevirmiştir. Bireysel konut sayaçları bağlanarak elektrik faturaları 2.800 TL'ye düşürülmüştür. Eş zamanlı olarak müteahhidin başka bir projedeki 2 adet dairesine mahkeme kanalıyla ihtiyati haciz konulmuş ve ödenen tüm masraflar tahsil edilmiştir.

6. İskan İşlemlerinde Yapılan 5 Kritik Hata ve Alınacak Tedbirler

Daire alırken ve iskan sürecinde dikkat edilmesi gereken temel noktalar:

Bu adımlar, mülkünüzün hukuki statüsünü korumanın en güvenilir garantisidir.

7. Karşılaştırmalı Karar Matrisi: Türkiye'de Mülkiyet Türleri ve İskan 2026

Türkiye'deki tapu türleri arasındaki yapısal farklar aşağıda gösterilmiştir:

8. İskan Alma ve Kat Mülkiyeti Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Komşular masraflara katılmasa bile tek bir daire sahibi kendi dairesine münferit iskan alabilir mi?

Evet. İmar Kanunu ve Danıştay içtihatları uyarınca; binanın ana taşıyıcı sistemi, çatısı, dış cephesi ve ortak alanları projeye uygunsa ve aykırılık sadece diğer bağımsız bölümlerdeyse, dairesinde hiçbir imar aykırılığı bulunmayan malik belediyeye başvurarak "Ferdî İskan" alabilir ve kendi tapusunu kat mülkiyetine çevirebilir.

Genel İskan ile Ferdî İskan arasındaki fark nedir?

Genel İskan, bir projenin tüm blokları, ortak alanları ve daireleri için verilen toplu kullanım belgesidir. Ferdî İskan ise genel kaba inşaatı bitmiş bir binada, yalnızca şartları sağlayan bağımsız bölüm için verilen bireysel kullanım iznidir.

Bir dairenin iskanı olup olmadığını satın almadan önce nereden öğrenebilirim?

Tapu senedinde "Kat Mülkiyeti" ibaresinin işaretli olup olmadığına bakarak veya e-Devlet Web-Tapu sistemi üzerinden sorgulayabilirsiniz. Ayrıca ilgili ilçe belediyesi imar müdürlüğü arşivinden taşınmazın ada ve parsel numarası ile yapı kullanma izin belgesinin onaylı suretini isteyebilirsiniz.

Müteahhit batıp kaçtıysa kat malikleri kendi cebinden ödediği iskan masraflarını geri alabilir mi?

Evet. Kat malikleri yaptıkları harcamaları noter kanalıyla belgeler ve açacakları rücu ve tazminat davası ile müteahhidin şahsi malvarlığına, banka hesaplarına ve adına kayıtlı diğer gayrimenkullere ihtiyati haciz koydurarak tahsil eder.

İskanın olmaması Türk Vatandaşlığı başvurusunu engeller mi?

Kat irtifaklı tapu ile vatandaşlık başvurusu yapılabilmektedir; ancak SPK lisanslı değerleme uzmanı iskanın bulunmadığını raporda risk olarak belirtir. Eğer binada ciddi imar aykırılıkları varsa değerleme şirketi ekspertiz değerini düşürür ve mülk değeri 400.000 USD sınırının altına inerse başvuru doğrudan reddedilir.