Türkiye İzale-i Şüyu ve Ortaklığın Giderilmesi 2026

İzale-i Şüyu Davasının Yasal ve Mevzuat Dayanakları

Türkiye Cumhuriyeti hukuk sisteminde müşterek mülkiyetin tasfiyesi, mülkiyet hakkının kilitlenmesini engellemek ve ekonomik değerin serbest dolaşımını güvenceye almak amacıyla emredici kurallarla düzenlenmiştir:

1. 4721 Sayılı Türk Medenî Kanunu (TMK):

• Madde 698: Paydaşlardan her birinin, hukuki bir işlem veya sürekli bir amaca tahsis edilmiş olmaması kaydıyla ortaklığın giderilmesini her zaman talep edebileceğini anayasal mülkiyet hakkının bir gereği olarak hükme bağlar. Bu hak vazgeçilemez ve zamanaşımına uğramaz niteliktedir.
• Madde 699: Paylaşma biçimini tayin eder; öncelik aynen taksime (Aynen Paylaşma) verilmiştir. Ancak gayrimenkulün bölünmesi imar mevzuatı açısından mümkün değilse ya da parçalanması halinde değerinde önemli bir eksilme meydana gelecekse, hâkim gayrimenkulün açık artırmayla satışına karar verir.
• Madde 700: Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi için istisnasız tüm hissedarların oybirliğiyle rıza göstermesi şartını aramaktadır; tek bir paydaş dahi itiraz ederse artırma halka açık gerçekleştirilir.

1. 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve 7445 Sayılı Yasa:

• 32154 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren düzenleme ile TMK kapsamındaki taşınmaz paylaşımı ihtilafları 18/B maddesi gereğince zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmeden açılan davalar usulden derhal reddedilmektedir. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanması halinde hazırlanan tutanak, taraflar ve avukatlarınca imzalanarak mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınmaksızın doğrudan ilam niteliğinde belge sayılmaktadır.

1. 3194 Sayılı İmar Kanunu ve Aynen Taksim Kriterleri:

• Taşınmazın aynen taksim edilebilmesi için parsel büyüklüklerinin, yola cephe şartlarının ve ifraz koşullarının 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddelerine tam uyumlu olması zorunludur. Tarımsal arazilerde ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri gereğince asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altına bölünme kesin olarak yasaklanmıştır.

1. 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) ve Elektronik Satış Yönetmeliği:

• Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğu eliyle yürütülen satışlar, İİK 111 ve devamı maddeleri uyarınca bütünüyle UYAP e-Satış Portalı üzerinden dijital teklif usulüyle yürütülür. Başlangıç bedeli kural olarak bilirkişi kıymet takdirinin %50'sidir. İhaleye katılmak isteyen ilgililerin muhammen bedelin %10'u oranında nakit teminat yatırması veya kesin teminat mektubu sunması şarttır.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Hukuki Farklar

Tapu daireleri ve mahkemelerdeki saha tecrübelerimiz, yabancı hissedarların ve mirasçıların müşterek mülkiyet türlerini sıklıkla karıştırdığını göstermektedir:

1. Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet)

Tapu senedinde her hissedarın payı 1/2, 3/8 veya 100/400 gibi belirli matematiksel kesirlerle gösterilir. Hissedar, kendi payı üzerinde diğer ortakların rızasını almaksızın tasarrufta bulunabilir, payını ipotek ettirebilir veya bağımsız olarak ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Ancak diğer paydaşların TMK 732 kapsamındaki yasal önalım (şufa) hakkı saklıdır. Paydaş payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlar 3 aylık ve her halükarda 2 yıllık hak düşürücü süreler içinde önalım davası açma imkanına sahiptir.

2. Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet)

Genellikle miras yoluyla intikal eden tereke mallarında (Miras Ortaklığı) söz konusudur. Tapuda münferit pay oranları bulunmaz; tüm mirasçılar taşınmazın bütününe birlikte maliktir. Mirasçılardan biri tek başına tasarruf yapamaz. Ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için öncelikle TMK 644 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'nden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi talep edilmelidir. Mahkeme diğer mirasçılara tebligat çıkartarak belirlenen sürede itiraz edilmediği takdirde mülkiyeti kendiliğinden paylı mülkiyete dönüştürmektedir.

Adım Adım Dava Süreci: Arabuluculuktan Satış Bedelinin Tahsiline

Yabancı yatırımcılar ve mülk sahipleri için izale-i şüyu sürecinin teknik safhaları şu şekildedir:

1. Aşama: Tapu Sicil Kayıtlarının ve Hissedar Bilgilerinin Çıkarılması

Yetkili avukat, Web-Tapu ve MERNİS üzerinden taşınmazın takyidatlı tapu kaydını, üzerindeki haciz, ipotek veya şerhleri ve tüm paydaşların adreslerini tespit eder. Vefat etmiş hissedarlar varsa noter veya mahkeme onaylı veraset ilamları temin edilir.

2. Aşama: Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu (Dava Şartı)

• Taşınmazın bulunduğu yer adliyesindeki Arabuluculuk Bürosu'na başvuru yapılır.
• Adalet Bakanlığı siciline kayıtlı uzman arabulucu tarafları müzakereye davet eder.
• Kanuni süre 3 hafta olup en fazla 1 hafta uzatılabilir.
• Hissedarlar mülkün bir paydaş tarafından devralınması ya da üçüncü bir kişiye haricen satışı konusunda anlaşırlarsa "Anlaşma Belgesi" düzenlenir; bu belge ilam niteliğindedir.
• Anlaşma sağlanamazsa arabulucu "Anlaşamama Son Tutanağı" hazırlar.

3. Aşama: Sulh Hukuk Mahkemesi'nde Dava Açılması

• Dava dilekçesi tüm hissedarlara yöneltilir; paydaşlardan birinin dahi davaya dahil edilmemesi halinde karar verilemez.
• Taşınmaz kaydına üçüncü kişilere devri önleyici ihtiyati tedbir şerhi konulması talep edilir.

4. Aşama: Keşif ve Bilirkişi Kıymet Takdiri

Mahkeme heyeti, kadastro mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanı ile taşınmaz başında keşif icra eder:

• İmar Kanunu ve Belediye mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığı incelenir. Bağımsız bölümlerden oluşan kat irtifaklı/kat mülkiyetli yapılarda aynen taksim genellikle reddedilir. Kat mülkiyeti kurulmasına elverişli yapılarda ivaz ilavesiyle denkleştirme yapılarak bağımsız bölümler paydaşlara özgülenebilir.
• Bilirkişi heyeti serbest piyasa rayicini (konum, inşaat kalitesi, emsal satışlar, arsa payı, kira getirisi) esas alarak raporunu sunar.
• Taraflara raporun tebliğinden itibaren 2 haftalık kesin itiraz süresi tanınır.

5. Aşama: Satış Kararı ve Dosyanın Satış Memurluğuna Gönderilmesi

Mahkemenin ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin kararı kesinleştikten sonra (istinaf/temyiz aşamaları tamamlanınca), talep üzerine dosya Satış Memurluğu'na aktarılır. Satış memurluğu taşınmazın güncel imar ve tapu durumunu yeniden sorgular, satış şartnamesini ve ilan metnini hazırlar.

6. Aşama: UYAP e-Satış Portalında Açık Artırma ve Paraların Dağıtımı

• Elektronik teklif verme süresi birinci ve ikinci artırma için 7'şer gündür.
• İhale, muhammen bedelin %50'si ile masraflar toplamının üzerinde en yüksek teklifi veren alıcıya ihale edilir.
• İhale bedelinin ödenmesi için alıcıya 7 günlük süre verilir.
• İhale bedeli ödendikten sonra satış memurluğu tellaliye, cezaevi harcı ve tapu devir masraflarını keser; bakiye net bedel paydaşların banka hesaplarına tapudaki payları nispetinde havale edilir.

2026 Yılı İtibarıyla Dava Masrafları ve Harç Tablosu

İzale-i şüyu davalarında başlangıçta davacı tarafından yatırılan yargılama giderleri, satış sonunda elde edilen bedelden kesilerek hissedarlara payları oranında paylaştırılır:

Karşılaştırma Matrisi: Rızai Anlaşma ile Yargısal Satışın Kıyaslanması

Örnek Olay ve Saha Vakası: İstanbul Fatih'te Yabancı Hissedarların Başarılı Temsili

Olayın Gelişimi:

2025 yılı başında Ürdün vatandaşı iki kardeş, İstanbul'un Fatih ilçesinde yerel bir ortakla birlikte hisseli malik oldukları ve piyasa değeri yaklaşık 1.200.000 USD olan 4 katlı ticari bina için GARS Danışmanlık'a başvurmuştur. Yabancı kardeşler taşınmazın %60 hissesine sahipken, yerel ortak %40 hisseyi elinde bulundurmaktaydı. Yerel ortak, binanın zemin katındaki mağaza kiralarını tek başına tahsil etmekte, yabancı hissedarlara pay vermemekte ve mülkün piyasa şartlarında satışına yanaşmamaktaydı.

GARS Hukuk Ekibinin Stratejik Müdahaleleri:

1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nden Türk mirasçılık belgesi onaylatılmış ve Web-Tapu üzerinden elbirliği mülkiyeti derhal paylı mülkiyete çevrilmiştir.
2. Noter aracılığıyla çekilen ihtarname ile geriye dönük 3 yıllık haksız işgal tazminatı (Ecrimisil) olarak 72.000 USD talep edilmiştir. Bu ihtarname ile intifadan men koşulu hukuken gerçekleşmiştir.
3. 7445 sayılı yasa gereğince zorunlu arabuluculuk masası kurulmuş; yerel ortağın uzlaşmaz tavrı tutanak altına alınarak derhal İstanbul 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ortaklığın giderilmesi davası ikame edilmiştir.
4. Taşınmazın tapu kaydına ihtiyati tedbir işlenmiş, ecrimisil davası ile süreç perçinlenmiştir.
5. Bilirkişi keşfinde teknik heyetimiz hazır bulunarak yerel piyasa verilerini mahkemeye sunmuş ve muhammen bedelin gerçek değer olan 1.180.000 USD olarak tespit edilmesi sağlanmıştır.
6. Açık artırma aşamasına geçildiğinde gayrimenkulün üçüncü şahıslara satılacağını ve birikmiş ecrimisil borçlarını faiziyle ödemek zorunda kalacağını anlayan yerel ortak müzakereye oturmuş; GARS koordinasyonunda kurumsal bir yabancı fona bina 1.250.000 USD peşin bedelle satılmıştır. Müvekkillerimiz paylarına düşen bedeli döviz olarak eksiksiz tahsil etmiş ve tüm dava masrafları karşı taraftan geri alınmıştır.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Kritik Tuzaklar ve Çözümler

Müşterek tapu sahiplerinin en sık karşılaştığı usuli engeller:

1. Düşük Bedelle Mülkü Kaptırma Riski

• Risk: Açık artırmada teklifler kıymet takdirinin %50'si ile başlar. Katılımın az olduğu ihalelerde taşınmaz değerinin çok altında elden çıkabilir.
• GARS Çözümü: UYAP e-satış takvimini anlık izleyerek müvekkillerimizin ihaleye doğrudan teklif vermesini sağlıyor veya nitelikli alıcı havuzumuzu yönlendirerek mülkün değerinin altında satılmasını engelliyoruz.

2. Kıymet Takdiri Raporuna Süresinde İtiraz Edilmemesi

• Risk: Bilirkişi raporunun tebliğinden itibaren 2 haftalık hak düşürücü sürede itiraz edilmezse, belirlenen düşük rayiç kesinleşir.
• GARS Çözümü: SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarımızla raporu 48 saat içinde analiz ederek somut emsal satışlarla mahkemeye itiraz ediyor ve ek rapor alınmasını sağlıyoruz.

3. Yurt Dışındaki Hissedarların Tebligat Sorunu

• Risk: Yurt dışında ikamet eden ve MERNİS adresi bulunmayan paydaşlara konsolosluk kanalıyla tebligat yapılması davayı 2-3 yıl kilitleyebilir.
• GARS Çözümü: Zabıta tahkikatının tamamlanmasının ardından Resmî Gazete ve ilan portalı aracılığıyla ilanen tebligat kararı aldırarak yargılama süresini yarı yarıya kısaltıyoruz.

4. İntifadan Men Koşulu Sağlanmadan Ecrimisil Talep Edilmesi

• Risk: Hisseli gayrimenkulü kullanan diğer paydaştan geriye dönük kira (ecrimisil) talep edebilmek için o paydaşın taşınmazdan yararlanmaktan men edilmiş olması şarttır. Bu şart sağlanmadan açılan ecrimisil talepleri reddedilmektedir.
• GARS Çözümü: Sürecin en başında noterden ihtarname keşide ederek intifadan men bildirimini resmileştiriyor ve faiz başlangıç tarihini garanti altına alıyoruz.

Türkiye'de İzale-i Şüyu Hakkında Sıkça Sorulan Sorular 2026

Yabancı bir paydaş ihaleye bizzat katılıp mülkün tamamını satın alabilir mi?

Evet. Yabancı hissedarlar Türk vatandaşları gibi UYAP e-satış sistemine girerek artırmaya katılabilir. Hissedar olmanın en büyük finansal avantajı, ihaleyi kazandığında kendi payına tekabül eden tutarı nakit yatırmak zorunda olmamasıdır; yalnızca diğer ortakların payı ve yasal harçlar nakden ödenir.

Küçük bir hisseye (%3 veya %5) sahip ortak tüm taşınmazı sattırabilir mi?

Evet. Türk Medenî Kanunu'nun 698. maddesi pay oranına bakılmaksızın her paydaşa bu hakkı tanımıştır. Yüzde 1 payı olan bir ortak dahi arabuluculuğa başvurabilir ve anlaşma sağlanamazsa dava yoluyla gayrimenkulün satışını isteyebilir. Diğer ortaklar çoğunluk olsalar dahi davayı tek taraflı durduramazlar.

Ortaklığın giderilmesi davası ortalama ne kadar sürede sonuçlanır?

İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropollerde zorunlu arabuluculuk, keşif, bilirkişi raporu, itirazlar ve Satış Memurluğu ihale safhası dahil olmak üzere dava ortalama 9 ila 18 ay arasında neticelenmektedir.

Kiracısı olan bir dükkan veya daire mahkemece satılırsa kiracı tahliye edilir mi?

Taşınmazın mahkemece satılması mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi gereğince yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Ancak yeni malik kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle tapu tescilinden itibaren 1 ay içinde ihtarname çekerek tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Açık artırma satış bedeli üzerinden yabancılara gelir vergisi doğar mı?

Mahkeme satışında alıcı ve satıcı için binde 11,38 yargı harçları ile tapu harcı kesilir. Değer artış kazancı vergisi açısından ise gerçek kişi mülk sahipleri gayrimenkulü edinim tarihinden itibaren 5 tam yıl geçtikten sonra satmışlarsa elde edilen gelir gelir vergisinden tamamen muaftır.