Yabancılar İçin Miras Hukuku ve İntikal: 2026

Uygulama Alanından Giriş: Türkiye'de Yabancıların Miras ve Gayrimenkul İntikal Gerçeği

2012 yılında Mütekabiliyet Şartı'nın kaldırılmasından bu yana, yüz binlerce yabancı yatırımcı İstanbul, Antalya, Ankara, Bursa ve Muğla gibi şehirlerde konut ve ticari gayrimenkul yatırımı yapmıştır. Ancak bu gayrimenkullerin yabancı sahiplerinin vefatı halinde mirasçıların karşılaştığı hukuki süreçler, çoğu zaman bürokratik ve yargısal bir çıkmaza dönüşebilmektedir.

GARS Danışmanlık gayrimenkul ve yabancılar hukuku departmanı olarak her gün, banka hesapları bloke edilmiş, tapu kayıtlarına tereke memurluğu veya kayyım atanma riskiyle karşı karşıya kalmış ya da yabancı ülkede düzenlenen vasiyetnamenin Türk mahkemelerince tanınmaması sebebiyle mağdur olmuş yüzlerce yabancı aileye hukuki temsil sunmaktayız.

Yabancı gayrimenkul sahiplerinin sıklıkla yanılgıya düştüğü en kritik husus, kendi ülkelerindeki şer'i veya milli miras kurallarının Türkiye'deki evlerine veya arsalarına da doğrudan uygulanacağı zannıdır. Türk Hukukunda taşınmaz malların intikalinde mutlak kamu düzeni ilkesi geçerlidir ve miras payları ile saklı paylar (Saklı Pay) yalnızca Türk Medeni Kanunu'na göre taksim edilir. Bu rehber; yabancı mirasçıların veraset ilamı çıkarmasından tapu devrine kadar 2026 yılındaki tüm adli ve idari süreçlerini eksiksiz ele almaktadır.

Yabancılar İçin Miras Hukukunun Yasal Dayanakları ve Temel Mevzuat (2026)

Türkiye'de yabancı unsurlu miras ilişkileri birbirini tamamlayan yasal düzenlemeler çerçevesinde yürütülür:

1. 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (MÖHUK):

• Madde 20/1: Miras ölenin millî hukukuna tâbidir. Ancak, Türkiye'de bulunan taşınmaz mallar hakkında Türk hukuku uygulanır.
• Madde 20/2: Mirasın açılması, iktisabı ve taksimine ilişkin hükümler taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna göre tayin olunur.
• Madde 20/3: Ölenin tasarruf ehliyeti ve ölüme bağlı tasarrufun şekli; tasarrufun yapıldığı yer hukukuna veya tasarrufçunun millî hukukuna uygunsa geçerli kabul edilir.

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK):

• 495 ila 501. maddeler arasında düzenlenen yasal zümre sistemi (Zümre Sistemi).
• 505. madde ve devamında düzenlenen Saklı Pay (Saklı Pay) oranları. Kanun koyucu, mirasbırakanın tasarruf özgürlüğünü kısıtlayarak altsoy, sağ kalan eş ve ana-baba lehine dokunulamaz asgari paylar tanımıştır.

1. 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu: Türkiye sınırları içerisindeki malların veraset yoluyla veya ivazsız suretle intikalinde uygulanan artan oranlı (%1 ila %10) vergilendirme sistemi ve Resmî Gazete'de yayımlanan yıllık istisna hadleri.
2. 2644 sayılı Tapu Kanunu (Madde 35): Yabancı gerçek kişilerin miras yoluyla edindikleri taşınmazların kanuni kısıtlamalara (ilçe bazında özel mülkiyete konu alanın %10'u ve ülke genelinde 30 hektar sınırı) uygunluğunun denetimi.
3. 1961 tarihli Lahey Sözleşmesi (Apostil Şerhi): Yabancı resmi belgelerin, ölüm tutanaklarının ve vukuatlı nüfus kayıt örneklerinin Türkiye'deki mahkemelerde delil olarak kabul edilmesini sağlayan uluslararası tasdik rejimi.

Türk Medeni Kanunu'nda Zümre Sistemi ve Yasal Miras Payları

Türk miras hukuku kan hısımlığına dayalı zümre sistemi (Zümre Sistemi) esasına göre şekillenmiştir:

Sağ Kalan Eşin Miras Payı (Sağ Kalan Eş)

Sağ kalan eş zümre mirasçısı olmayıp, her zümre ile birlikte belli oranlarda mirasçı olur:

• Altsoy (Çocuklar) ile birlikte mirasçı olursa: Terekenin 1/4'ü (dörtte biri) eşe aittir. Kalan 3/4 çocuklar arasında eşit paylaştırılır (kız ve erkek eşit hakka sahiptir).
• İkinci Zümre (Ana-Baba) ile birlikte mirasçı olursa: Terekenin 1/2'si (yarısı) eşe aittir.
• Üçüncü Zümre ile birlikte mirasçı olursa: Terekenin 3/4'ü (dörtte üçü) eşe aittir.
• Hiçbir zümrede mirasçı yoksa: Terekenin tamamı (4/4) sağ kalan eşe intikal eder. Eş de yoksa tereke Devlete (Hazineye) kalır.

Saklı Pay Kurumu ve Tasarruf Edilebilir Kısım (Saklı Pay)

Mirasbırakan vasiyetname düzenlese dahi kanunun saklı paylı mirasçılara tanıdığı asgari payları ihlal edemez:

1. Altsoy (Çocuklar) İçin Saklı Pay: Yasal miras payının yarısı (%50'si).
2. Sağ Kalan Eş İçin Saklı Pay: Altsoy veya ana-baba ile mirasçı ise yasal payının tamamı (%100); diğer hallerde yasal payının dörtte üçü (%75).
3. Ana ve Baba İçin Saklı Pay: Yasal miras paylarının dörtte biri (%25'i).

Mirasbırakan örneğin bir çocuğunu mirastan mahrum bırakıp tüm mülkünü üçüncü bir kişiye vasiyet ederse, mağdur çocuk Türk mahkemelerinde Tenkis Davası açarak saklı payını yasal olarak geri alma hakkına sahiptir.

Adım Adım Başvuru Adımları ve Mahkemeden Tapuya İntikal Süreci (2026)

Yabancı mirasçıların intikal işlemlerini tamamlayabilmesi için adli ve idari protokoller sırasıyla işletilmelidir:

Aşama 1: Yurt Dışı Evraklarının Hazırlanması ve Tasdik

• Mirasbırakanın resmi Ölüm Belgesi ve tüm mirasçıları gösteren vukuatlı aile nüfus tablosu menşe ülkeden çıkarılır.
• Lahey Üyesi Ülkeler: Evrak üzerine yetkili makamca Apostil Şerhi vurulması yeterlidir.
• Lahey Dışı Ülkeler: Belge sırasıyla Menşe Ülke Dışişleri Bakanlığı -> İlgili Türk Konsolosluğu -> Türkiye'de Yeminli Tercüme ve Noter Tasdiki sürecinden geçirilir.

Aşama 2: Sulh Hukuk Mahkemesi'nden Veraset İlamı Alınması

• Yabancılar MERNİS sisteminde kayıtlı aile kütüğüne sahip olmadığından noterler yabancılara veraset belgesi veremez.
• Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'ne yetkili Türk avukatı vasıtasıyla hasımsız başvuru yapılır.
• Mahkeme tercüme edilmiş belgeleri inceler, Adalet Bakanlığı Uluslararası Hukuk Genel Müdürlüğü ile yazışmaları tamamlar ve miras paylarını gösteren ilamı verir.

Aşama 3: Vergi Beyannamesi ve İlişik Kesme

• Beyanname Verme Süreleri:
• Ölüm ve mirasçılar Türkiye'de ise: 4 ay.
• Biri Türkiye'de diğeri yurt dışında ise: 6 ay.
• Hem ölüm hem mirasçılar yurt dışında ise: 8 ay.
• İlgili belediyeden Emlak Rayiç Değeri yazısı alınarak vergi dairesine beyanname verilir ve İlişik Kesme Belgesi alınır.

Aşama 4: Tapu Müdürlüğü'nde İntikal (Tapu Devri)

• Web-Tapu üzerinden miras intikali (Elbirliği veya Paylı Mülkiyet) başvurusu yapılır.
• Mahkeme veraset ilamı, vergi ilişiği kesme belgesi, DASK poliçesi ve pasaport tercümeleri sisteme yüklenir.
• Döner sermaye harcı ödenerek mirasçılar adına tescil işlemi tamamlanır.

2026 Yılı Miras İntikali ve Mahkeme Masrafları Tablosu

Gerçek Vaka Analizi: İki Yıl Boyunca Çözülemeyen Çok Uluslu Miras Krizinin Çözümü

Hukuki Uyuşmazlığın Arka Planı:

Ürdün vatandaşı olan iş insanı Sayın A. M.'nin vefatının ardından, İstanbul Başakşehir'de bulunan 3 adet lüks konutu ve Türk bankasında bulunan yaklaşık 220.000 ABD Doları tutarındaki nakit mevduatı mirasçıları arasında kriz yaratmıştır:

1. Mirasçılar notere başvurmuş ancak yabancı oldukları gerekçesiyle işlem reddedilmiştir.
2. Çocuklardan biri babasının vefatından sonra banka kartıyla ATM'den para çekmeye çalışmış, bankanın durumu fark etmesi üzerine hesaplar bloke edilmiş ve savcılık incelemesi riski doğmuştur.
3. Mirasçılar arasında şer'i hukuk ile Türk hukuku çatışması yaşanmış; erkek çocuklar kendi ülkelerindeki kurala göre 2 kat pay talep ederken, eş Türk hukukunun kendisine verdiği 1/4 payı ve kız çocuklarının eşit hakkını savunmuştur.

GARS Danışmanlık Tarafından Yürütülen Hukuki Müdahale:

• Hukuki Çerçevenin Tespiti ve Aile Uzlaşması: Avukatlarımız MÖHUK 20 uyarınca taşınmazların mutlak surette Türk Hukukuna, bankadaki paranın ise menkul olması sebebiyle Ürdün hukukuna tabi olduğunu taraflara izah etmiş ve noter onaylı bir Miras Taksim Sözleşmesi akdedilmiştir.
• Apostil ve Konsolosluk Tasdiklerinin Tamamlanması: Ürdün Dışişleri ve Amman Türk Büyükelçiliği onayları koordine edilerek 10 gün içinde Türkiye'ye getirilmiş ve noter onaylı tercümeleri tamamlanmıştır.
• Sulh Hukuk Mahkemesi'nden Veraset İlamı: Küçükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılan davada 45 gün içinde kesinleşmiş Mirasçılık Belgesi alınmıştır.
• Vergi ve Tapu İntikali: İstisna hadleri uygulanarak en düşük vergi diliminden ilişik kesme belgesi alınmış, Web-Tapu üzerinden 3 dairenin tapusu mirasçılar adına başarıyla tescil edilmiştir.
• Banka Blokajının Kaldırılması: Bankanın genel müdürlük hukuk departmanına sunulan mahkeme kararı ve vergi yazısı ile 220.000 Dolar hiçbir hak kaybı olmaksızın mirasçılara paylaştırılmıştır.

Karşılaştırma Tablosu: Türk Medeni Kanunu ile Yabancı Hukuk Sistemleri 2026

Yaygın Hatalar, Tuzaklar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

1. Vefat Eden Kişinin Banka Kartıyla Para Çekmek: Ölüm anından sonra banka kartıyla ATM'den para çekmek veya internet bankacılığından para transfer etmek Türk Ceza Kanunu kapsamında "Nitelikli Hırsızlık" suçunu oluşturur. Mirasçılar arasında ceza davasına ve tazminat taleplerine yol açar.
2. Yurt Dışında Düzenlenen Vasiyetnameye Aşırı Güvenmek: Türkiye'deki bir taşınmaz için yabancı ülkede hazırlanan vasiyetname, Türk kamu düzenine ve saklı paylara aykırıysa Türk mahkemelerince tenfiz edilmez veya tenkis davasıyla hükümsüz kılınır.
3. Vergi Beyannamesi Sürelerini Kaçırmak: Yurt dışında ikamet edenler için 6 ila 8 aylık beyanname süresi aşıldığında ağır usulsüzlük cezaları ve gecikme zamları tahakkuk ettirilir; vergi ödenmeden tapu devri yapılamaz.
4. Terekenin Borca Batık Olduğunu Gözden Kaçırmak: Murisin yüksek tutarlı banka borçları, vergi borçları veya ipotekleri varsa bu borçlar da mirasçılara geçer. Borcun malvarlığından fazla olduğu durumlarda mirasçılar ölümden itibaren 3 ay içinde Mirası Red Davası (Mirasın Reddi) açmalıdır.
5. Avukat Olmayan Aracılara Yetki Vermek: Yabancılar adına Türk mahkemelerinde veraset davası açma yetkisi yalnızca baroya kayıtlı avukatlara aittir. Emlakçı veya aracı kişilere verilen genel vekaletnamelerle mahkemelerden veraset ilamı alınamaz.

Türkiye'deki Yabancı Yatırımcılar İçin Stratejik Miras Planlaması Önerileri

GARS Danışmanlık uzmanları olası krizleri önlemek adına şu stratejileri önermektedir:

• Türk Noterinde Düzenleme Şeklinde Vasiyetname Hazırlanması: Türkiye'deki malvarlığı için Türk Medeni Kanunu'na uygun ve saklı payları gözeten bir noter vasiyetnamesi tanzim edilmelidir. Bu belge Türkiye Noterler Birliği siciline kaydedilir.
• Soybağı Belgelerinin Güncel Tutulması: Doğum belgeleri, evlilik cüzdanları ve vukuatlı kayıtların Apostilli suretlerinin Türkiye'de hazır bulundurulması zaman kaybını önler.
• Büyük Portföyler İçin Limited Şirket (LLC) Modeli: Birden fazla gayrimenkule sahip yatırımcıların varlıklarını bir şirket bünyesinde toplaması halinde şirket hisseleri menkul mal sayılacağından, yabancı hukukun uygulanması imkanı doğar ve esneklik sağlanır.

Yabancıların Miras Hukuku Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Türkiye'deki bir taşınmaz için yabancı vasiyetname ile bir evlat mirastan tamamen mahrum bırakılabilir mi?

Hayır. Türk Medeni Kanunu uyarınca altsoyun %50 oranında dokunulamaz saklı payı bulunmaktadır. Vasiyetnamede mirastan çıkarma yazılsa dahi mirasçı mahkemede Tenkis Davası açarak saklı payını yasal olarak tahsil eder.

Gayrimüslim bir mirasçı, Türkiye'de vefat eden Müslüman akrabasından gayrimenkul miras alabilir mi?

Evet. Türk Hukuku laik bir hukuk sistemidir. Din, mezhep veya inanç farklılığı mirasçılığa engel değildir. Yasal hısımlık bağını ispatlayan herkes eşit haklarla mirasçı olur.

Yabancılar neden noterden mirasçılık belgesi alamamaktadır?

Noterlik Kanunu gereğince noterler sadece MERNİS nüfus kayıtlarından teyit edebildikleri terekeler için belge verebilir. Yabancıların yabancı nüfus kayıtlarının yargısal denetimi gerektiğinden bu yetki münhasıran Sulh Hukuk Mahkemelerine verilmiştir.

Sulh Hukuk Mahkemesi'nde yabancıların veraset davası ne kadar sürer?

Gerekli Apostilli evrakların eksiksiz sunulması halinde dava süreci ortalama 2 ila 4 ay arasında tamamlanarak kesinleşmiş veraset ilamı alınmaktadır.

Miras kalan gayrimenkulün borçları değerinden fazlaysa ne yapılmalıdır?

Mirasçılar ölüm tarihinden veya mirasçı olduklarını öğrendikleri tarihten itibaren 3 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak Mirasın Hükmen veya Gerçek Reddi (Mirasın Reddi) talebinde bulunmalı ve borçlardan muaf tutulmalıdır.