Türk Hukukunda Tahliye Taahhütnamesi 2026: Noter Geçerlilik Şartları, Zorunlu Arabuluculuk ve Kiraya Verenin Hakları
2026
06 Sep
2026 yılı itibarıyla Türk gayrimenkul hukukunda tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin uzun yıllar sürebilen tahliye davalarıyla uğraşmaksızın taşınmazını belirlenen tarihte geri alabilmesini sağlayan en etkili hukuki teminattır. Ancak kira hukukuna getirilen zorunlu arabuluculuk şartı ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun katı geçerlilik kriterleri nedeniyle, taahhütnamenin tanziminde yapılacak en ufak usul hatası belgeyi geçersiz kılabilmektedir.
Bu kapsamlı 2026 uygulama rehberinde GARS Danışmanlık Hukuk ve Gayrimenkul Departmanı olarak, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde tahliye taahhüdünün geçerlilik unsurlarını, noter onayının sağladığı ispat gücünü, 1 aylık hak düşürücü süreyi ve icra takip aşamalarını inceliyoruz.
1. Türk Borçlar Kanunu Madde 352 Kapsamında Tahliye Taahhüdü Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 352/1 maddesi uyarınca: "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa; kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."
Bu hüküm, kiraya verene ihtiyaç sebebiyle tahliye veya yeniden inşa gibi ispat külfeti gerektiren sebeplere dayanmaksızın, doğrudan kiracının serbest iradesiyle verdiği tahliye beyanına dayanarak taşınmazı boşaltma hakkı tanır.
2. 2026 Yılında Tahliye Taahhütnamesinin 5 Temel Geçerlilik Şartı
Sulh Hukuk Mahkemeleri ve icra mercileri nezdinde taahhütnamenin itiraza uğramadan kesinleşmesi için aşağıdaki 5 şartın bir arada bulunması kanuni zorunluluktur:
| Hukuki Geçerlilik Şartı | Kanuni Gereklilik ve Hukuki Sonuç |
|---|---|
| 1. Yazılı Şekil Şartı | Taahhütname mutlaka yazılı olmalı ve kiracının ıslak imzasını taşımalıdır. Sözlü veya mesaj yoluyla verilen beyanlar geçersizdir. |
| 2. Teslimden Sonra İmzalanma (Tanzim Tarihi) | En Kritik Şart: Tanzim tarihi, kira sözleşmesi başlangıç tarihinden ve mecurun anahtar tesliminden sonraki bir tarih olmalıdır. Sözleşme ile aynı gün imzalanan taahhütler Yargıtay tarafından baskı altında imzalanmış kabul edilerek hükümsüz sayılır. |
| 3. Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi | Tahliyenin gerçekleşeceği gün, ay ve yıl net biçimde belirtilmelidir (Örn: 01.07.2026). Şarta bağlı veya ucu açık taahhütler geçersizdir. |
| 4. Tüm Kiracılar Tarafından İmzalanması | Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa, tahliye taahhüdünün tüm kiracılar tarafından bizzat imzalanması gerekir. Tek bir kiracının imzası diğerlerini bağlamaz. |
| 5. Aile Konutu ve Eş Rızası (TMK 194) | Taşınmaz aile konutu niteliğinde ise, Türk Medeni Kanunu 194. maddesi uyarınca tahliye taahhüdünde diğer eşin açık rızasının bulunması itirazların önüne geçer. |
3. Noter Onaylı Tahliye Taahhüdünün Sağladığı Hukuki Güvenceler
Adi yazılı taahhütnameler geçerli olsa da, taahhüdün Noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılması kiraya verene çok büyük avantajlar sağlar:
- İmza İnkârının Engellenmesi: Kiracı adi yazılı taahhüde icra dairesinde kolayca imza itirazında bulunabilir; bu durumda takip durur ve mahkemede Adli Tıp imza incelemesi açılması gerekir. Noter tasdikli taahhütlerde imza inkârı ileri sürülemez.
- Tanzim Tarihinin Kesinleşmesi: Noter onayı, belgenin baskı altında boş kağıda imzalanmadığını ve tarihin sonradan doldurulmadığını resmi olarak tescil eder.
4. 1 Aylık Hak Düşürücü Süre ve Zorunlu Arabuluculuk Süreci
Kiraya verenin hak kaybı yaşamaması için dikkat etmesi gereken kritik süreler:
- 30 Günlük Hak Düşürücü Süre: Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren tam 1 ay içerisinde icra takibi başlatılmalı veya arabuluculuk bürosuna başvurulmalıdır. Bu sürenin geçirilmesi halinde o taahhüde dayalı tahliye hakkı tamamen düşer.
- Zorunlu Arabuluculuk Şartı: Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması dava şartıdır. Anlaşma sağlanamaması halinde düzenlenen son tutanakla birlikte Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılır.
5. İcra Dairesi Yoluyla İlamsız Tahliye (Örnek No: 14)
Kiracı taahhüt edilen tarihte evi boşaltmazsa, avukat aracılığıyla İcra Müdürlüğü'nden Tahliye Emri (Örnek No: 14) gönderilir. Kiracının tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz etme, 15 gün içinde ise taşınmazı tahliye etme yükümlülüğü doğar. İtiraz edilmezse icra memuru marifetiyle cebri tahliye uygulanır.
6. GARS Danışmanlık ile Mülkünüzü Güvenceye Alın
GARS Danışmanlık Hukuk ve Gayrimenkul Yönetimi ekibimiz:
- En güncel Yargıtay içtihatlarına tam uyumlu kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesi hazırlar.
- Yabancı mülk sahipleri ve kiracılar için noter randevusu ve yeminli tercüman sürecini koordine eder.
- Kritik 1 aylık hak düşürücü süreleri takip ederek zorunlu arabuluculuk ve icra takiplerini eksiksiz yürütür.
- İstanbul ve Türkiye genelinde mülkünüzün hukuki haklarını yetkin avukat kadrosuyla korur.
For you